ל"קק,עקרק ישומישו תיעקרק תוינידמ רקחל ןוכמל תורומש תויוכזה לכ

Transcription

1

2 התוכן דבר המערכת על מדיניות החסר בה הקרקעית בישראל ועל שמאות בכלי עזר למדיניות קרקעית פצויים על נזקי תכנון על דמי חבירה של קיבוצים בעבור שטחי תעשיה ונופש מושגים בהחזקת קרקע עירונית מדיניות קרקע עירונית בעיות והזדמנויות דרכי הכנת תכניות מתאר מקומיות ואזוריות לוח זכויות וחובות של חוכר קרקע לאומית למגורים מחירי מקרקעין ודמי שבירות מדדים, עלויות ושער יציג לדולר רישום שיכונים ציבוריים מהירי קרקע לתעשיה בהתישבות מחירי קרקע לתעשיה באזורי פיתוח פסקי דין בענייני קרקע מפעולות המכון הסמינר במדיניות קרקעית הקונגרס הבינלאומי למדיניות קרקעית, לונדון 1986 עמוד א פרופ נתנאל ליציפילד 6 עוזי קמר 9 ארכ מירי ויטק ופרופ רחל אלתרמן 17 זאב כהן ועדי צוויקל 22 ויליאם א דהבלה 27 הרולד ב. דונקרליו 32 אליעזר ברוצקוס דן מרגליות פרופ רחל אלתרמן 77 דן דרין קרקע בטאון המכון לחקר שימושי קרקע, ירושלים 91077, המלר ג ורג 43, ת.ד. 7816, טל. (242040) כתובת המערכת: תל אביב רח שפירא 11, ת.ד , טל עורן: א. פוזננסקי חביי המערכת: ש. בן שמש, א. פוזננסקי עיבוד החומר ועריכתו: שאול זרחי חמאטרים מתפרסמים על אחריות כותביהם כל הזכויות שמורות למכון לחקר יזימוסי קרקע נדפס בדפוס העשור" ת א, סל

3 דבר המערכת אנו פותחים את החוברת הכפולה של בטאוננו במאמרו של פרופ נתנאל ליצ פילד, שנכתב במיוחד בעבורנו. המאמר דן בחסרונה של מדיניות קרקעית בישראל/ המתייחסת עד היום למקרקעי ישראל (המדינה, הקרן הקיימת לישראל, רשות הפיתוח) בלבד מדיניות זו חסרונה בכך, לדעת המחבר, שאינה כוללת את הקרקעות שבבעלות פרטית. אנו מקווים בי הנושא יעורר הדים, ואנו פתוחים לקבל מאמרים ותגובות בניין. עוזי קמר, השמאי הממשלתי הראשי, דן במאמרו על שמאות ככלי עזר למדיניות קרקעית. השמאות מהווה אחד הנושאים :המעוררים ויכוח אצל מקבלי ההחלטות בדבר המדיניות הקרקעית בישראל. המאמר מזמין תגובות. אנו מפרסמים את מאמרם של אינג זאב כהן ושל הכלכלן עדי צוויקל בנושא אקטואלי בניהול מקרקעי ישראל על אופן גביית דמי חבירה מקיבוצים בעד קרקע למפעלי תעשיה ונופש. המאמר מהווה חומר עיוני למקבלי החלטות. מספרות מקצועית עיונית לועזית קיצרנו ותירגמנו שני מאמרים של הוגי תורת שימושי קרקע: ויליאם א דהבלה על מושגים בהחזקת קרקע עירוני ושל הרולד ב דנקרלין על מדיניות קרקע עירונית בעיות והזדמנויות. מאמרים אלה מרחיבים אופקים לכל המתעניינים במדיניות קרקעית. מתפרסמת עבודתן של הארכיטקטית מירי ויטק ופרופ רחל אלתרמן. עבודה זו חוברה במסגרת הסמינר למדיניות קרקעית שנערן בטכניון בחיפה, בהשתתפות המכון לחקר שימושי קרקע. לנושא הסמינר הזה מוקדש מאמר מיוחד של פרופ' רחל אלתרמן שניהלה את הסמינר. הארכיטקט אליעזר ברוצקוס, על סמן נסיונו העשיר בשטח תכנון אזורי, מוסר מידע בתדרון על דרבי הבנת תוכניות מיתאר מקומיות ואזוריות. בחוברת מופיעים שני פרסומים שנערכו על ידי המכון לחקר שימושי קרקע: לוח זכויות וחובות של חוכרי קרקע עירונית, הנותן תמונה, מציאותית בנידון, וכן המלצות של החוג למדיניות קרקעית שליד המכון לחקר שימושי קרקע/ בענין רישום קרקעות, נושא באוב שלא מצא את פתרונו עד היום הזה. בחוברת המדורים הקבועים: מחירי מקרקעין בעריכתו של העו יד והשמאי דן מרגליות, פסקי דין בענייני קרקע ומפעולות המכון. דן דרין מדווח על הקונגרס למדיניות קרקעית שהתקיים בלונדון ביולי 1986.

4 1 וופ נחנאל ליצ ףיח מדיניות קרקעית בישראל והחסד בה כאשר קמה מדינת ישראל בשנת 1948, ;נכללו בגבולותיה פ 20.4 מיליון דונם.,רק כ 8.5% משטח זה היו בבעלות יהז ידית, מתוכם נקנו כ 54% כידי הקרן הקיימת לישראל כעיקר באזורים בלתי מיושבים ובלתי מפותחים, כבפים לפי תוח אזורי התיישבות חקלאיים. יתרת -הקרקע נותרה בידיים פרטיות, בעיקר בתוך הערים ובפכיגתן י). עם קום המדינה, נוספו לקרקעות שב בעלות יהודית אדמות מדינה אלה של ממשלת המנדט!הבריטי. לכך הצטרפו ב 1950 אותן אדמות שנלקחו על ידי האפוטרופוס על נכסי נפקדים מידי ער בים שברחו במהלך המלחמה, אהמות ש הועברו לידי רשות הפיתוח בשנת שלוש קטגוריות אלו של קרקע ב בעלות צובורלת הועברו ב 1960 לאתריות מינ הל מקרקעי ישראל, ועעדו כ מקרקעי ישראל. שטחם המלל הסתכם ב מיליון דונם, מתוך סך 20.4 מיליון ה דונם שנבללו בגבולות מדינת ישראל ). 2 בנוסף לכך החזיקו גם רשויות מקומיות וארגונים ציבוריים מקומיים בשטחי קר י* קיים אמנם חוק התבגון והבניה, תשכ ה 1965, המתוקן, אולם הוא מתרכז בעיקר במדיניות שימושי הקרקע ולוא במדיניות קרקעית. ההבקל בין השניים תוא בכך שמדיניות שימושי הקרקע ממפקת את הכלים ליישום המדיניות הקרקעית ). 13 ביחד עם מקרקעי אדמות אלו, קע ). 3 ישוןאל, מהוות את הקרקע הציבורית. ב 1960, אם כן, היו בשליטתו ובבע לותו של מינהל מקרקעי ישראל כ 92% הגיע להישג של המדיגה -ובכך משטחי ציבורית בקנה מידה רהב שעליו בעלות הולמות רוב מדינות העולם, המנסות ל עם בעיותלהן בתחום תכנון ה התמודד שעולה כפי שלהן. והפיתוח התיישבות שהש מדינות 132 של דיונקהן מתוך ). 4 תתפו בבנם בוונקובר בקנדה ב 1975 ה הקרקע אחוזי של במונחים ואכן, ביש המצב המדינה, בבעלות נמצאים נחות,רק ביחס לזה שבבחה מ, שם ראל מן 100% של והבעלים החא.המדינה האולי ביחס לסינגפור; ועולה הקרקעות, הגוש בארצות הציבורית הבעלות על יוגוסלביה ). 5 כפולין או!המזרחי, על יוצאת דופן ז!ו ציבורית שליטת שבשטחה היותה לעזר רב למ האדמות ידעה שעמדה בראשיתה בפני תהליך פי תוח מהיר בעקבות גלי העליזה העצומים לארץ. מדינה שבה רמת העייר שהגיעו (מלבד מירו ב 1948 הלתה קולוניאלית הגיעה בלבד), היו בה ערי נמל שלים ה התיישבותי לדגם השבעים בשנות מלא ). 9 פיתוח מאפיין ואולם למרות הציחוף המוצלח של בע ציבורית רחבה בתקופה של פיתוח לות כללית, כי מדיינת ישנה הסכמה מהיר, לא ניצלה כיאות את אפשרויות ישראל. 2

5 ,אין נהוגים בדוקים.המורים כיצד הש פיעו מאוחר יותר תקניות של זכויות ב מקרקעין על חלוקה זו. ב 1962 היו כ 53% מן הקרקעות באזורים העירוניים בבעלות ציבורית, והיתרה בבעלות פר טית. רוב הקרקעות הפרטיות נוטות ל התרכז במרכזי הערים, ואילו הקרקעות הציבוריות מצויות בשוליהן ). 9 מכיווון שבעיות הקרקע העיקריות מצויות באזו ריס העירוניים, פירושה של חלוקה זו היא שהבעיות הקריטיות של המדיניות. הקרקעית ברוב הערים הישראליות הן בעי,ות הקשורות יות; בשוקי.הקרקעות הפרט זאת ועוד כבר הועלתה הטענה, כי מחירי הקרקע הפרטית במרכזי ה ערים הם שקובעים לרוב את המחירים בשאר האזורים ). 10 הפיתוח שעמדו לרשותה. ישנם כמובן הישגים. לולא הבעלות הציבורית, לא ניתן היה להקים את!ההתיישבות החקל אית ואת עיירות הפיתוח, כשם שלא ניתן היד. לבנות בהן את השיכונים ה ציבוריים. הפיתוח אך ישנם גם כשלונות: באופי בערים הגדולות; בקושי להבטיח קרקעות לשיקום עירוני; ובתדמית ה שלילית הכוללת של מינהל מקרקעי יש ראל בניהול המשאב הלאומי הזה. לית, סיכומו של דבר, ישנה הסכמה כל שלא נעשןה שימוש מיהבי במשאבי הקרקע לצורך פיתוח המדינה בהתאם ליעדיה, וזאת למרות ההזדמנות היוצאת דופן של בעלות ציבורית יעל הקרקע ב קנה מידה נרחב. פאן מונח הפרדוקס< מדיניות הקרקע של המדינה ואופן ניהו לה מותירים, לפיכך, מקום רב לשיפו רים. מן כשלונה של,המדיניות הקרקעית ביש ראל שבה ועולה בדיוני החוג למדיניות קרקעית ( 7 אין בכוונתנו להיכנס כאן ל דיון הספציפי הזה, אלא להצביע על כמה הסיבות העיקריות לקיומו של הפר דוקס. סיבות אלה מפורטות בהמשך ו נחלקות לארבע כותרות משנה. החלוקה של בעלות ציבורית פרטית על הקרקע כבר נאמר, שהבעיה היסודית בישראל המתווה מכשול לקיום מדיניות קרקעית הולמת, מקורה בתופעה תהספורית של רכישת קרקעות על ידי יהודים בתקופת טרום המדינה ). 8 בעוד שהקרן הקיימת לישראל התרכזה ברכישת קרקע חקלאית ובאופן כללי נמנעה מלרכוש קרקעות עירוניות, התמקדו אגשים פרטיים בקניית קרקעות בתוך הערים ובסביבתן. קיצורו של דבר, מקורן י של הבעיות. הקריטיות ראל ולא במדינה של!המדיניות הקרקעית ביש מצוי בקרקעות העירוניות ר&רטיות באהוז העצום של קרקעות ציבוריות. בכלל. מי קובע את מדיניות הקרקע הישראלית! לגבי הקרקע הציבורית המצב ברות. בשנים הראשונות של!המדינה נוהלו או תן הקרקעות, שמאוחר יותר כונו בשם, למקרקעי ישראל, על ידי ארבעה גופים עצמאיים, ממשלתיים וממשלתיים למח צה : הקרן הקיימת לישראל, האפוטרופוס על נכסי נפקדים, רשות הפיתוח ומחלקת 1 הנכסים של משרד האוצר. בעיית הפיצול בפתחה עם הקמתו של מינהל מקרקעי ישראל.ושל מועצת מקרקעי ישראל, ש עליה הוטל לקבוע את המדיניות הקרק עית שיבצע המינהל ).. בכך נפתרה ל כאורה הדרך בפני מדיניות ריכוזיות ל כל מקרקעי ישראל. 3

6 ואולם היקף המדעיות מצטמצם לאור ימיגבלות בסמכויותיו של מעהל מקרקעי ישראל. אלה אינן כוללות את הסמכות להפקיע קרקעות, הנתונה בידי הרשויות המקומיות ומשרד האוצר; את הסמכות לרישום מקרקעין, לשומת מקרקעין ול : טיפול בנכסי נפקדים,,הנתונים בידי מש ירד המשפטים; ואת הסמכות לרישום שי כונים ציבוריים, המופקדת בידי משרד השיכון ). 1 2 מכשול נוסף בפני הגשמת מדעעת קרקעית יעילה ומקיפה הוא אולי העובדה שמינתל מקרקעי ישראל כפוף לשר החקלאות, בעוד שמרבית אוכלוסי יתה של.,המדינה ועיקר בעיות הקרקע ש ילה הן עירוניות. בהתחשב בחוסר התי אום הקיים בין משרדי הממשלה ביש ראל, ספק אם מדיניות הקרקע זוכה ל תשומת הלב הראויה מצד הדרג הממ שלתי. חסרונה של מדיניות קרקעית לגבי קרקע פרטית וקרקע ציבורית שאינה מקרקעי ישראל מועצת מקרקעי ישראל והמינהל מופ קדים על מקרקעי ישראל בלבד; איין הם קובעים מדיניות, לא לגבי אותם חל קים קריטיים באזורים העירוניים שהם בבעלות פרטית, ולא לגבי קרקע ציבו ירית שאינה מקרקעי ישראל, כגון זו שבבעלות!הרשויות המקומיות. כתוצאה מכך נוצר חלל ביחס למדיניות קרקעית ברורה לגבי אדמות אלה, בהשוואה לזו שנקבעת בעבור על ידי מינהל מקרקעי ישראל מקרקעי ישראל *. עם זאת, חסרונה של מדיניות קרקעית מפורשת עריץ מאפשר קיום מדיניות קרקעית טוי בלתי מפורשת, הבאה לידי בי בדרך יישומם של כלי עזר שונים: פיקוח על תהליך העיור של אדמות חק לאיות, מס השבחה, מס רכוש וכוי. אולם נדמה, כי בתחום זד! אין רשות או גוף הנותנים. הנחיות כפי שהודגם היטב בניתוח של כלי עזר ספציפי אחד ). 1 4 בגלל חסרונה של מדיניות לגבי הקרקע :הפרטית, נוצרת דיכוטומיה בין הטיפול ב מקרקעי ישראל לבין הטיפול בשאר הקרקעות במדינה אין אפילו נםיון ל השפיע על האינפלציה במחירי הקרק עות הפרטיות?) 5 ולא ניתן להצביע על אידיאולוגיה כלשהי במיגזר הפרטי ה נותנת ביטוי לאתיקה ציונית בניהול ה קרקעי כפי שאכן קיימת במיגזר הצי בורי יי ). 1 חסרונה של מדיניות קרקעית צוללת קיימים, אם כן, פערים בפוטנציאל ה מדעיות קעי מבחינת הכוללת; למרות שמינהל מקר ישראל הוא דומיננטי בשטח הן גודלו והן מבחינת כמות הקרקע שבבעלותו אין הוא מנהל את כל!המדיניות הקרקעית לגבי מקרקעי יש האל. כן נמצא, שאין מדיניות קרקעית כוללת בישראל. 'הבהרנו עד כה כמה מן הסיבות ל פרדוקס שצויין בתחילה. השאיפה להשיג בעלות ציבורית על הקרקע מאפיעת את רוב המדינות ה מנסות להתמודד עם בעיות הקרקע של הן. לאלוה המשוכנעות בצורך לרבוש קר קע בשביל הציבור, המאבק,הוא חיוני. אולם, עם בוא ההצלחה שוכחים לעתים כי ההישגים- הם רק אמצעי לשינוי ה חבר!ה, ולא מטרה בפני עצמה. כאן מת חיל השלב השני במאבק. כך הם פני ה דברים הבעלות כקרש לנצל הטובה לגבי מקרקעי ישחאל. ההישג של הציבורית בהיקף נרהב לא נוצל קפיצה לשלב הבא במאבק: כיצד את המשאב הלאומי הזה בצוהה ביותר. 4;

7 2) זדוזי שאול וא. פוזנםקי. בעיות קרקע ומדיניות בישראל בשנים תל אביב משרד השיכון 1964, ע 18 (עב רית). 3) דרין דרבקין, חיים ראחריכו, 1972 ע 36. 4) ארגון תאומות המאוחדות: דו ח ה אכיפזאט פרק , 5) ליצ פילד נתנאל: הלאמת קרקע לצרכי יישוב. קרקע (יולי 1983). (עברית). 6) דיוני החוג למדיניות קרקעית (!/ / ; 1976 (5/2^) 1977 ; (13) 1981 ; ו עוד. ירושלים, המכון לזןקר שימושי קרקע (עברית). 7) דרין דרבקין חיים ואחרים, 1972, עמ 4 (עברית). 8) פנ ל, עמ ) דרין ודחבקין חיים. היבטים שלי מדיניות!הקרקע והתפתחות מחירי הקרקע ביש ראל. ח ח לוועדה הכלבלית של הוועד!האירופי למגורים. תל אביב, משרד זו שימן, האגף למחקר חברתי כלכלי,,1964 ע«.46 10) חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש ד ) מעהל מקרקעי ישראל : 1978 נאי ל הכיר : מינהל מקרקעי ישראל ירושלים 1977, עמ 7 (עברית). 12) ליצ &י לד נתנאל ודרין דרבקיז,.חיים, מדיניות קרקע.בתכנון. אוקספורד : פרג מון, 1980, פרקים ) אלותרמן רחל : 1977 מם השבתה ומט רות ציבוריות, רבעון לכלכלה, (עברית). 14) דרין, דן. הערכה של שיטת החכרת הי קרקע העירונית במוראל. האביטט אינ טרנשיונל ). קימחליגג ברוך; ציונות וטריטוריה:,המחמדים הםוציוטריטוריאליים של ה מדיניות הציונית. ברקלי: המכון ללי מודים בינ ל, אוניברסיטת קליפורגיה, לבך מתווספת אי ההכרה בתוצאות ה מתבקשות של החלוקה ברכישת הקרק עות לפני קום המדינה, הן מן הבחינה הגיאוגרפית והן מבחינת הבעלות הסק טוראלית. בתהילה פעלו שני המגזרים מתוך מניעים ציוניים, אולם מצב הבע לויות הפרטיות והמאבק לקידום הפיתוח הכלכלי שלאחר קום המדינה הביאו לניתוק המיגזר הפרטי מן האידיאולוגיה והחלומות הציוניים. מבחינת המדיניות הקרקעית, הימה תוצאה אומללה. אותו מיגזר שבידיו מ צויות המדיניות והסמכות המנהלית מקרקעי ישראל סוכל מהוסר יכולתו הידועה לנצל את המשאב לצרבי פיתוח המדינה. אותן קרקעות פרטיות הממוק מות באזורים הקריטיים הפרות למעשה מדיניות קרקעית בעלת היקף משמעותי כיחס לבעיה אופי ציבורי, למעט חוק התכנון והבניה. ונפיונותיו של מיגהל מקרקעי ישראל לנקוט פעולות שונות, בנסיון להתמודד עם פעיות הקרקע ה פרטית,'אינו מפצות על חםרונהישל מדי ניות פזו. עובדות וגורמים אלה אינם חדשים ל קהל בישראל. אולם, למרות י זאת, אין התייחסות מספקת אליהו התייחסות אשר תוביל לצעד הבא המתבקש: ניסוח מדיניות קרקעית מקיפדרלכלל הקרקעות בישראל, ולא רק ל מקרקעי ישראל. שקורות 1) דרין דרבקין, חיים ואחרים. : 1972 שי מוש קרקע, מחירה וצורות' אחזקתה ב ישראל. תיל אביב': מי 4 רד' "השיכון אגף הפרוגרמות והאגף למחקר חברתי 0 ל 0 לי; :המכון לחקר שימושי קרקע 1977 עמ 6 (מהדורה אנגלית); ופז צור זאב למורשת הקק ל בעיצוב המשטר הקרקעי!םמדיגד,. (יולי 1983), עמ 61^60 (עוברית).

8 עוזי קמו שמאות כנרי עזו למדיניות קרקעית דעה רווחת, כי למעלה מ 90% מקר קעות מדינת ישראל הן בבעלות המדי נה. אף כי אמירה זאת עשויה להחמיא למי שאמון על ניהול נכסי המדינה, מן הראוי להטעים, כי חלקן העיקרי של קרקעות אלה מצוי במדבריות הנגב וב מקומות אחרים שרגל אדם אינה מורגלת לדרוך בהם דרך קבע. לעומת זאת, במר כזי ערים ובמוקדים, שבהם יש פעילות מקרקעין ערה, חלקן של קרקעות המ דינה אינו רב, מכל מקום לא דומננטי. איני בא להמעיט כלל מהשפעתה של המדינה בכל הכרוך במקרקעין. ואם עוד נוסיף לכך את העובדה, שלא ניתן. למע שה לתכנן חטיבות קרקע אלא בהזמנת בעלי הקרקע ובהסכמתם, ולא ניתן לע שות עסקות במקרקעי המדינה, אלא כש הן מתוכננות הרי שאין למעשה שום תכנון או עיסקה במימדים בינוניים או יותר שאין המדינה מעורבת בהם. לתופ עה זו אין אח ורע בארצות הקפיטלים טיות המטפחות את היוזמה הפרטית וה בעלות הפרטית. אישית, אני סבור, שזוהי תופעה בריאה ונכונה, גם אם פה ושם יש חריקות וביו דיקרטיה מיותרת. שהרי עיקרו של דבר הוא, שאין מקרקעי ישראל הפקר ביד משחקי היצע וביקוש, לעתים מלאכותיים, המכוונים על ידי ספקולנטים, כפי שנו הל לא מזמן המסחר בבורסה. המדינה היא הקובעת את מחירי המ קרקעין, על ידי כך שהיא דומיננטית בקביעת מחיר הדירות באתרים הגדולים של הבניה לשכבות האוכלוסיה הרחבות, שבהם. מיגהל מקרקעי ישראל מספק את צרכי הקרקע, או קובע את רמת מחירים המשפיעה על הקרקעות השכנות. המדינה יכולה לסבסד את מחירי ה קרקעות, וכשהיא מוצאת זאת לנכון היא עושה זאת אד היא אינה חייבת לעשות זאת הן תמיד, שהרי הביקוש לקרקע נקבע כגורם ייצור לבניה והן כגורם להש קעה. כגורם לייצור יכולה המדינה לווסת את מחיר הקרקע, ואילו כאלמנט להש קעה יכולה המדינה להתערב ולטייב קר קע על ידי איזון, תכנון סטטוטורי או ביצוע עבודות פיתוח. המדינה יכולה לעצור תהליך אינפלציוני במחירי הקר קע אם רצונה בכך, אך גם כאן היא אינה במדינה חייבת לעשות זאת תמיד. כמו ישראל, שבה רוב המימון בא במרוכז מבחוץ, דרך הממשלה וה סוכנות היהודית, שבה המדינח מתערבת בכל ענפי המשק, ולמעשה קובעת את התנהגותו יהיה זה נאיבי, אם לנקוט לשון המעטה, לחשוב שניתן במרכיב כלכלי כל כך חשוב כמו מרכיב הקרקע לתת לכוחות הכלכליים במשק להתנהג באופן חופשי וליצור רמות לטיביים. מחירים ספקו זה בקושי נכון בארץ הכלכלה החופשית, ארה ב, שבה אחוז הריבית הבנקאית הממשלתית משפיע על גורמי המשק. אבל זה נכון גם במדינת ישראל. אין להתעלם משמאות מקרקעין כאן אני רוצה לנגוע בנושא המקצוע שלנו, השמאות, מקצוע ששימש לדעת 6

9 לתחלואי משק המקרקעין הגזים אחדים לשמאי טוב, שמאי, ואני מתכוון בארץ. במקצוע ופועל לפי מצפונו המק השולט צועי.ולא לאדם ה תופר שומות לפי הז מנה, הוא הוא המשמש קנה מידה. שמאי מהי אובייקטיביים כלים בעזרת מודד במקום זה או במקרקעין המהירים רמת אחר, ממש כפי שסטטיםטיקאי קובע מד דים על יפי קריטריונים מקצועיים שלו. לא מבוגרים לשבור מד על אנשים מקובל חום כשיש חיום, או להזמין מד יתום אחר. אם תנאי השטח הפיסיים קשים, אין מב טלים את המפה הטופוגרפית. כך לא תי התעל על ידי במשק שאלה שום פתר שהציעו כפי מקרקעין, משמאות מות מהמשתתפים. אחדים לדעתי, רוצה להיות יפה נפש. אינני קביעת לנושא פרטיים שמאים הכנסת לקרקעות המדינה, פירושה במק ערכים ברמת אחידות בחוסר היא הטוב רה מחוסר תיאום, שיקבעו על ידם מחירים הגרוע שומות מוזמנות, ודי לח ובמקרה את בזהירות לבדוק יש ברמיזא. כימא ה הקרקע מחיר את להוזיל הדרישות הקרקע מחירי הפחתת שהרי ציבורית. הדי מחירי את בהתאם להפחית בלא לכיסי יזמים. הזרמת כסף פירושה רות שלאחר שנעשית שומה, רשאית ה נכון הקרקע לפי מדינ לסבסד מחיר מדינה יותה ומטרותיה, וטעמה שמור עימה אך בסים על זאת תעשה שהיא הראוי מן על משתומם אני לכן הנכונה. השומה למכור חייבת שהמדינה היזמים הצעת קרקעות ולאו דווקא על פי שומה ממש לתית. המדינה רשאית להימנע מלמ לדעתי, כור ובוודאי שהיא רשאית להימנע מלמ כור על פי שומה שנעשית על ידי הקונה. נשמעים טיעונים על הצו לפעם מפעם לערעורים רביזיה לעשות כביכול, רך, על שומות. אני מבין שהטיעונים מכוו נים למוסד לערעורים על שומות הנער כות על ידי כלל השמאים. לדעתי, אין צורך בכך, כי עומדים לרשותנו בתי המשפט. האם גם אותם רוצים להחליף? חובה לציין, כי בבתי משפט מצויים אנ שים מקובלים חכמים ומבינים ופסקי הדין שלהם על כולנו. אי תלותו של השמאי הממשלתי בהקשר זה אני מביא להלן פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, מפיו של כבוד השופט טירקל. זה ערעור אזרחי 370/81, ערעור של לבני פרינה, מוסד תעשייתי בירושלים נגד מדינת ישראל. אינני רוצה להרבות בפרטים, ואסתפק במסירת קטעים רלוונטיים מתוך פסק הדין. טרוניתה העיקרית של ב כ פרמיה היא על הוראת סעיף 28 ד לחוזר. החכירה שנחתם במד, לבין המינהל, לפיו נקבעים הערך היסודי של המגרש, וכן ערכו בזמן אישור העברה שהם הב סיס לחישוב דמי ההסכמה לפי הערכתו של השמאי הממשלתי, כך כתוב בחוזה. לטענתו של המערער, ההוראה היא בגדר תנאי בלתי סביר, וכי יש לבטל את שומתו של השמאי הממשלתי. אומר כבוד השופט טורקל: לעיצושה של ההוראה רואה ב כ ספרינה אי פבירות ככד, שקביעת הערך נמסרה להערכתו של שמאי ממשלתי דווקא אשר כתור שכזה חשוב הוא לדעתו שייטה אחרי הרשות. אין בכך ממש. עכינים שבשוט היות מקצועית נמסרים לא אהת על פי דין או על פי צו של בית משפט, למומ חים הנמנים על הרשות וזרועותיה, ואין לומר שעובדה זאת מיניה וביה פוסלת אדם או מטילה דופי במהימנות הוות הדעת שלהם. נהפוך הוא, יש מקום לומר 7

10 שדווקא מעמדם זה מבטיה את אי תלו- תם ואי- משוא פניםמצידם. עוד כנגד טענה היתה בפיו של ב כ פריגה האמור בםייפא לסעיף 28 ד שבחו זה החכירה, שלפיה רשאי החוכר לערער את ההחלטה הקובעת' את 'דמי ההסכמה בפני מי שימונה לענין זה ע י מועצת מקרקעי ישראל, ההחלטה בדבר הערעור תהיה סופית. ובכן הוא מערער, אומר השופט: אשר לענין סופיותה של הי התלטה בערעור יש לפך פנים לבאן ול כאן, אכן ביקורת שיפוטית על הערכתו של השמאי יתרונותיה עימה על יפני דרו הביקורת שנקבעה פאן, אך גם חפ רונותיה,.וכמאזן השיקולים הפותרים מטים שיקולים של תועלת מעשית את הכף כנגד פסילתה של ההוראה. זה פסק. דין שניתן בינואר 1984, ו אולי זה נותן תשובה לכמה ספקות. והע ליות שהועלו כאן במהלך הדיון. הבאת! את פסק הדין לדוגמה. מאחר שיש בו תשובה בשני ענינים:. א. מדובר על ערעור על גובה דמי הסכמה שהמינהל תבע מאת החוכר כ תנאי להסכמתו להעברת זכויות החכירה בקרקע, לאחר. עולה מכך, שקיימת מסו רת אשר בפניה ניתן לאזרה. לערער.. ב. מן האמור. בפסק הדין עולה, כ. יש מקום לומר שדווקא מעמדו של ה שמאי הממשלתי מבטיח את אי תלותו ואי משוא פנים..מצילו. כמו כן לא מצא בית המשפט טעם יפגם בעובדה, כי קביעתו של השמאי הממשלתי עור הראשי, בעקבות שמיעת הער על ידו תהיה סופית. שמאים כיועצים מקצועיים למינהל יש הטוענים נגד השמאי הממשלתי ש לדבריהם אינו משרת את האזרח, כי אם צריך ד&ינהל. של תכתיב לפי פועל למינהל, יועץ משמש שהשמאי לזכור, וכבר מדיניות, שיקולי תוך ולפעמים, כך קודם, זקוק המינהל ל על דיברתי בכך ואין אלטרנטיבות, ולבחינת. יעוץ ומקבל שאלה מציג המינהל אם פסול ואין זה בא לעקוף חלק מנתונים מענה, קיימים. אף ועל לקרקע יעוד שישנו קורה, הקבוע על פי החוק. על פי ה היעוד המינהל מאת ה מבקש התקפה, ת.ב.ע. פיה,.או על שלא שומה לערוך שמאי שכל הוא, הנוהי בלבד. מידע לצרכי ונערכת על פי נתוני ה נעשית שומה שמתוך פעמים יש זה עם יחד ת.ב.ע. של שיקולים מדגיש ואני שיקולים ה משרד המינהל או של של מדיניות בתמיכת המינהל קורה שישנה שיכון למסור את הקרקע בתנאים אח נכונות ידי על פרוגרמה שעובדה פי על דים, גוף זה או אחר ואז, באותם מקרים, תשובות וניתנות שומות שתי נערכות צריך אבל המינחל. של דעתו לשיקול משמשים כיועצים למינ שאנחנו לזכור, ובתור יועצים מקצועיים חובה עלינו הל להדריך אותם בכל שאלה המופנית אלי נו. טענות כנגד הנוהג שלא המעלים יש שמאים פרטיים. הם מנמקים את להפעיל בפרקלי נעזרת בכך, שהמדינה טענתם כדי שתייצג אותם בתיקים משפט טים יים. אני חושב שהמשל אינו דומה לנמ נושא משפטי, שענין לזכור צריך של. כי יש לו לפעמים גם השלכות עק אף לפסקי דין עק בעת שזה מגיע רוניות רוניים, אבל טיבו של דיון משפטי שהוא אומרת זאת בו, ונגמר בנושא מתחיל לגבי מכלול ה ההשלכות קיימות שאין באשר הדבר' כך ולא.האחרים, מקרים למקצוע השמאות. 8

11 אוני מיו ק נוונ וחל אלתומ! פיצויים על נזקי תעון פעולות מגנון שמבצעות הרשויות גוררות ניזוקים בעקבותיהן נהגים.מצד אחד ו מצד אחר. פלפי הנהנים שערך הקרקע שלהמ עלה מופעל מנגנון משומן על היטב, הנוגה מהם היטל השבחה רווחיהם. בלפי הניזוקים קיים הפרד של פיצויים, שהוא מוכר פחות ותלוי.בהפעלתו זכויותיו. בעבודה בכושרו של הפרט לתבוע את זו נעפוק כהסדר זה. תחילה נגדיר את היעדים שהסדר הפיצויים צריף לשרת. נפקוד את ההסדר הקיים כחוק התכנון והבנייה והבעיתיות שבו, נבדוק את השימוש בהסדר עפ י תביעות ל פיצויים שהוגשו לוועדה המקומית בחי פה, ונסבפ בהערכת החוק עפ י היעדים שהוגדרו תחילה. הגדרת יעדים להסדר פיצויים 1. הגנה על קניו הפרט: קיים ניגוד בסיסי בין הצורך בתכנון מקרקעים ובין השמלחה על קנינו של הפרט. התכנון מטיל מגבלות על הפרט ב אפשרויות שימוש בקרקע, ומכיוון שהקרקע היא מהנכסים היקרים שיש לאדם, הרי כל פגיעה בה הלא קשה. הסדר :הפיצויים יכל להקטין פגיעה זו. 2. שמירה על עקרון השוויון כנשיאה בנטל: ההתערבות התבנונית שנע שית למען טובת הכלל, מטילה ל עיתים את מלוא הנטל על בעלי קרקע לכאורה, בודדים. ניתן להשיג שגי יעדים אלה בית המשפט, אך למעשה, ארן בית דרך המקום,המתאים לליבון מדעיות!המשפט קרקעית ואין לו הכלים להתערב בשיקולי תכנון. לפיצויים: השבחה בין היטל איזון 3 בערך הגובה מם על העל יה חברה הנובעת מפעולת תבנזן של הקרקע, בישראל שאכן קיים בפי הרשויות, בצורת היטל ההשבתה, מן הדין הוא מפעולות הניזוקים תפצה את שגם אלד- לאזרה: שיפור היחפים בין הרשות 4. הערך פחיתת על פיצויים הבטחת של הנכפין מאפשרת לרשויות להע ביר פרויקטים, שאלמלא כן היו נת קלים בהתנגדות, ועשויה לעודד יותר עם מפעלי תכנון ופיתוח. הזדהות הנכרת מודעות המתכננים להשלכות 5. הפרט: התכנון ע י ה על התכנון הגם שנעשה לטובת הכלל, רשויות, כל את בחשבון לוקח תמיד לא על נכסי הפרט שעלולות ההשלכות לדרישות היחשפות ממנו. לנבוע מעודדת את הרשות לבדוק פיצויים ב השפעות אלוי ולהכניסן מראש הכוללת. העלויות מערכת שככפילות תפקידים הקטנת הפבנה 6. הרשות כגוף ממכנן וכבעל של הרשות פועלת כגוף מתכנן קרקע: הצי טובת שיקולי ע י המודרך בור, אך היא עצמה הלנה גם בעלת אינה ולכן התכנון במרחב נכסים עצמה. של מאינטרסים משוחררת שרוצה הרשות עלולה למשל, כך, אותו ליעד שטח, להפקיע בעתיד 9

12 החלה לשימוש לא אינטנסיבי, על מנת להוריד את ערכו. הצורך ל פצות את בעל הקרקע על מגבלות שימוש המוטלות עליו, יקטין סכנה זו. הסדר הפיצויים _ סעיפים לחוק התכנון והבניה הזכות לפיצויים על ניזקי תכנון מעו גנת בחוק התכנון ההבניה משנת 1965, בסעיפים , שהחליפו את סעיף 34 לפקודת בנין ערים החוק מג דיר את התנאים לזכאות לפיצדים (ראה הבניה תשכ ה סעיף 190 ג ) שבו והתאריך הקובע הוא 60 יום לאחר מועד הפרסום ברשומות על המוגה להפקיע את,המקרקעין. קיימת סכנה של עיכוב מכוון מצד הרשות בהגשת התפנית לאישור סופי, על מנת לדחות את תשלום הפיצויים. בפס ד ארגז (סימוכין 5) התיחס ביהמ יש העליון לסכנה זו וד. 1 היר שלא ירשה שתכניות תשארנה בהפקדה ללא סוף. יחד עם זאת קיים קושי לביהמ ש לפקח על כך, משום שהוא נמנע מלהתערב בשיקולים מקצועיים של רשזת התכנון. רק חריגה ניכרת מנוהלים, או יחם מפ לה מצד הרשות, עשויים להביא להת ערבות ביהמ ש. בתהום התכנית או הגובלים עטו לשון החוק לפני התיקון משנת 1982 היתןז נפגעו מקרקעין. האם בהגדרה זו נכללו גם מקרקעין שמחוץ לתכנית? ביהמ ש העליון ירד לעומקה של סוגיה זו במשפט וארון (סימוכין 6) וקבע ב רוב דעות שלבעלים של מקרקעין שנפג עו ע י תכנית יש זכות לפיצויים לפי סעיף 197 גם כאשר אין הקרקע כלולה בתכנית. על מנת לצמצם את תחולתה של פסיקה זו, ועכנם בשנת 1982 התי קון מקרקעין כתחום התכנית אז הגוב לים עמו כלכד. שלא כדרך הפקעה סעיף 197 מתיחס לנזיקין שנגרמו למקרקעין שלא ע י הפקעה אלא שלעיתים תכופות הג דרת יעוד חדש לקרקע הוא שלב ראשון לקראת הפקעה. מתעוררת השאלה, האם שלב שינוי היעוד יחשב לפגיעה שלא בדרך הפקעה ומגיעים עליו פיצויים, או שזו פעולה טרום הפקעתית ויש ל דחות מתן הפיצויים למועד ההפקעה י לשאלה זו משמעות רבה לבעל הקרקע. שינוי היעוד מוריד משמעותית את ערך הקרקע וההמתנה להפקעה שעלולה ל גם רויטל, 1983, עמ ) : נפגעו צריך להוכיח פגיעה ב ערך המקרקעין ולשם כך יש לצרף הער כת שמאי לנזק. לגבי אלו מועדים תחושב הירידה בערך המקרקעין ז לפי השופט ו. זילר (משפט ולידו סימוכין 3): במא בית המשפט לערוך את חישוב הפיצוי המגיע לפי סעיף 197 לח!וק, הוא יביא בחשבון את ערך!החלקה ערב פיר םום התכנית, לעומת ערכה לאחר פירםום התכנית. יש קושי בדרך חישוב זו ש הרי עצם הידיעה על הכנת הפקדתה התכנית ו כבר פגעו בערך הקרקע, ולכן הפיצוי לא יהיה על מלוא הירידה בערך. מהבדיקה המקובלת שערכנו עולה, שדרך החישוב על השמאים היא חישוב ערך המקרקעין לתאריך קבלת התוקף ש, 1 התכנית על פי מצבם מלפני אישור ה תכנית, לעומת ערכם לאותו מועד עם התכנית החדשה (סימוכין 4). על ידי תכנית חייב להיות קשר בץ תכנית סטטוטורית לבין הפגיעה ב נכם. יום תחילתה של התכנית התכ נית צריכה להיות ברת תוקף. לפי סעיף 119 לחוק, מועד התכנית הוא 15 יום לאחר פרסומה,ברשומות, להבדיל מהדין החל על הפקעות 10 (עפ י חוק התכנון ו

13 עיתים להתארך, פירושה שהבעלים יש ארו כל אותה עת עם קרקע שניטל ערכה ושאין לה קונים. יתר על כן, בבוא מועד ההפקעה, יחושבו הפיצויים לפי ערך הקרקע ביעודה החדש, משום שהתאריך הקובע הוא יום פרסום ה!הפקעה, וכך יהיה הפיצוי נמוך מאד. שאלה זו נידונה בהרחבה במספר פסקי דין (סימוכין 7,3) ודעת ביהמ ש היתד, שיש לפרש את המילים בדדו הפקעה על דרך הצימצום, כך שלא יכללו פעו טתם הפקעתיות. כלומר, שינוי הי לות עוד, גם אם צפויה אחריו הפקעה, ישול הפגיעה את שיבטאו פיצויים עליו מו בקרקע עקב אותו שיגוי. עם. זאת,. לפחות (סימוכין מגר ל. בעניין אחד, במקרה נפסק, שניתן לאחד את שגי ההלי 12) ופיצויים יעוד שינוי על (פיצויים כים שההפקעה.היא מיי בתנאי הפקעה) על דית. שה משום רבה, חשיבות זיו.לסוגיה ב המקומית מעונינת בדרך. כלל רשות דחיית מתן הפיצויים, ויש לה סיבה טו ל מקובל ההפקעה מפיצויי לכך: בה להפקעה ל המותרים 40% הפחית את של בעוד תשלום, ללא ציבור מטרו ת גבי ניכויים מפיצויים לפי סעיף 197. פחות ברור. בפסק דין ולירו (סי הדבר בבוא זילר: השופט ו. קבע 3) מוכין בי המ ש לערוך את חשבון הפיצויים.ה מגיע לפי סעיף 197 לחוק הוא יביא,בחשבון את ערך החלקה ערב פרסום התכנית לעומת ערכה לאחר פרסום ה תכנית. אם טרם הופקעו מהחלקה 'אותם 40% הניתנים להפקעות ללא פיצוי, יש תקף הדבר, כפל הניתן להניח ולצפות, בערך החלקה עוד לפני פרסום התכנית. בחשבון אפשרות הפקעה ללא תשלום, במילים אחרות, מחיר החלקה בשוק יביא וממילא יהיה ההפרש בין ערך הקרקע בשני המועדים האמורים נמוך מאשר מהקרקע מיועדים ל 40% היו אלמלא ללא תשלום פיצויים. להערכתה הפקעה (סימוכין 11).הרואה אלתרמן רתל של ביקורתי פסיקה זו זו באופן פסיקה הפיכת המגמה של ומחזקת את משקפת ל המותרים 40% של המירבי השעור למיני ממקסימום תשלום ללא הפקעה מום. האם פסיקת זו נכוגה גם לגבי שטח בגוי ומפותח, הגם שם חייבת ל שכבר 40% ולכן נלקחת איתר. גזירה של בוא החל שווי הערכת בעת בחשבון היא ספק בכך. קה? בהם זבות בעל או מקרקעין כעל כל בעל זכויות על הקרקע שזכויותיו רשאי לתבוע פיצויים. נפגעו ל רשאי הפנים שר שנה... תוף צריכת לפיצויים התביעה האדיר מוגשת תוך שנה מתחילת תוקפה להיות להאריך רשאי הפגים שר התכנית. של סיבה היתה אם האמורה התקופה את לכך. זוהי הוראות מקילה לעומת סבירה בצורתו הקודמת סעיף 34 ל החוק ה שלפיו היה על 1936, ערים פקודת ששה חוד לדרוש פיצויים תוך בעלים להארכה. אפשרות ללא שים,,,בכפוף לאמוד כסעיף 200 בסעיף - מצבים רבים שבהם לחוק מפורטים 200 ל עילה תהיה בכך נפגעת ולא קרקע ובלבד שהפגיעה אינה פיצויים, תביעת את תחום הסביר בנסיכות הענין עוברת פיצו לשלם לנפגע הצדק זה מן ואין תיפול שלא פגיעה למצוא קשה יים. מהסעיפים המפורטים בסעיף 200.,באחד איפוא שמה שיש להוכיח על מנת יוצא כן להיות זכאי לפיצויים, הוא שהפגיעה ל הצדק את תחום הסביר ומן עוברת לנפגע. מהו תהום הסביר ף האם שלם נמדד לפי גודל הנזק או ביחס ל הוא חובת מוטלת מי על התכנית? מטרת ש הנפגע חייב להוכיח האם ההוכחה: הנזק עובר את תחום הסביר וגוי, או שמא 11

14 הרשות צריבה להוכיח שהנזק אינו עובד תחום הסביר, ואין זה מן הצדק ל יאת סעיף זה אינו ברור וגם פסי שלם בתי משפט לא יעסקו בו ולא פר קות שוהו. הפיצויים הסדר את הפך 200 סעיף עם זכו ברור משפטי מהסדר למעשה יות מפורטות המעוגנות בחזק, לענין של דעת לכל מקהה לגופו. שיקול עתה את השימוש בהסדר הפי נבחן תביעות פי על מייפה -למעשה, צויים, לועדה המקומית בהיפה. שהוגשו תביעות פיצויים בחיפה היו לא חמש_השנים. האחרונות עד לפיצויים. נראה, שהדבר,.תביעות כמעט ה לזכויות שנותן מודעות מחוסר נבע חוק, ואולי גם מנםיון לא טוב עם החוק בצורתו הקודמת. (סעיף 34 לפקודת בנין שאיפשר לשר הפגים להעיד על ערים), לערער גיתן הפגיעה ולא. היד..סבירות כך. על בתיאור המקרים שלהלן נעזרתי בעובי מחלקת התכנון בחיפה ובפרוטוקולום די הוועדה המקומית. השקמה זו כוללת של את הזכורים, אם לא המקדים רוב את כולם: תביעה לפיצויים על חפיפת אוד ו * כדירת מגורים ע י האגף ה אוויר רוטשילד: חולים בית של חדש וה הנפגע בין.השכן ההתדיינות משרה, המקומית.המתיימר. וועדה העיריה במחיר נקנתה ע י והדירה הוא זה מקףה מרצון. מוכר של אינה שלו שהקרקע לנפגע דוגמא התבנית אלא גובלת עמה בתחום ראה סעיף 24 לעיל. מאיה (1980/82): ממצאים. ראש * להקפאת הבניה הביאו ארכאולוגים ומאוחר יותר אושחד. תבנית במקום, חדשה שהתייחד. בניה בהגבלות מסו 12 בעל של לפיצויים תביעה ימות. המקו הוועדה ע י נדחתה תלקה ולא באיהור שהוגשה משום מית להוראות תקנות התכנון ו בהתאם שמאי הערכת צורפה (לא הבניה. לנזק)..תכנית לשיפור צומת הרחובות חיל * באה התטית הים יפו רוטשילד: בצומת. התנועה בעית את לפתור חייבה שיטי בסיווג שטחים 0 היא ביב הצומת לשטחים ציבוריים פתו חים, וייעדר חלק מהם להפקעה. תביעות לפיצויים הוגשו ע י דיירים עתידי מטרד עקב לצומת סמוכים והורדה בערך רכושם. הוועדה המחו תביעות הלק מהדיירים דהתה זית הס ועם מהכביש, יותר הרחוקים לשם מו ומ התנהל לצומת מוכים ל לחילופין או דירותיהם רכישת למקום מגורים זמני ל להם דאוג והבניה. ההריסה עבודות תקופת ע י הוגשה נוספת פיצויים תביעת סונול, שהתחנה שלה עמדת ל הברת גם המחזיקים והי התעית. עפ י יהרס תביעה ל הגישו התחנה של מפעילים פיצויים על פגיעה בשווי זכותם והאפש להעביר הזמת לאתרים. הסכום ה רות הביאה לשלם, הוועזד. שנתבעה גבוה להכניס שינויים בתכנית שאפשרו אותה מקרה זה במקומה השארת התחנה את ממחיש איך החובה לשלם פיצויים מחיי להכניס. מתכנן כגוף הרשות את בת השיקולים גם את זהויותיהם של למערכת 15 יעד (דאה הפוטנציאלים הנפגעים לעיל). לכך, המודעות להגברת נוסף ביטוי לראות בנוןהג ניתן להלן, יוזכר שעוד כתנאי סל יזם מראש להחתים העירייה לשאת בכל התחיבות רשיון על לקבלת שתוגשנה עקב התכנית. התביעות (חפ/ ברנדים רה להמשך תכנית *

15 ,הדין. אם בפועל רואים אנשי הועחה כםביר, ההפקעה נעשית בתוך שנה מפירםום התכנית, אך לא מצאתי סימוכין לכך בפסקי הדין שדנו בבעיה זו (סימוכין.(7,3 הדוגמא מבליטה גם סוגיה קשה נוס פת החורגת מנושא פיצויי תכנון, וה קשורה בבעלת ההפקעה הנקודתית (,הפקעה נקודתית ראה אלתרמן, סימוכין 11). תאם מוצדק לנפות מבעל קרקע שחלקתו מופקעת וביתו נהרס 40% מערכה,.וזאת בשעה שיתר בעלי!החלקות בסביבה איגם נתבעים לכך על אף שדווקא הס להגו מהפיתוח.הנובע מאוהד! הפקעה? בשאלה קשה זו לא נעסוק כאן. (לדיון מקיף בשאלה זו ראה סימוכין 11). מא ניתן לסכם את הנוהג המשתקף בדוג בתביעות זו והקודמות לה בטיפול הוועדה לפיצויים כאשר צפויה הפקעה בהמשך: הוועדה משתדלת לזרז את תה ליך ההפקעה, מודיעה לבעל הנכס שב חישוב פיצויי ההפקעה יילקח בחשבון שווי הנכס בהתאם ליעודו שלפני אישור התכנית הפוגעת, ודוחה את התביעה..פרט לשאלת התוקיות שבדחיית מתן ה פיצויים לה והפגיעה בזכות בעל הנכם, עלו הקדמת מועד ההפקעה ליצור מפגע סביבתי: השטח המופקע שיעמוד ללא שימוש, ההפך בעיקר בסביבה בנויה, עלול ל למוקד למשרדים. הערכת החוק בהתאם ליעדיו לאחר תיאור ההסדר הקיים לפיצויים והשימוש הנעשה בו כמתואר בדוגמאות מחיפה, נשוב ונעריך אותו לאור היע דים שהוצגו לעול בפרק הדן בהגדרת העדים להסדר פיצויים. הגנה על קנין הפרט ושוויון כנשיאה כנטל: ) : מטרת התבנית להעביר דרך משדרות הנשיא לרח יפה נוף ב המשך לרה ברנדים. התכנית שינ תה יעוד של חלקה ממגורים לשטח ציבורי פתוח, מתוך כוונה להפ קיעה בהמשך. התביעה לפיצויים היתד, על ירידה בערך המקרקעין עקב שינוי היעוד. היא נדחתה ע י!הוועדה המקומית בנימוק שיש הת לטד. על הפקעה והפיצויים ישולמו במסגרת פיצויי הפקעה. יחד עם זאת הודיעה לבעל החלקה, שב חישוב הפיצויים על הפקעה ילקח בחשבון שווי הנכם בהתאם ליעודו לפני אישור התכנית, כלומר, כחל קה המשמשת למגורים, ובכך לא יופחת ערך המקרקעין לצורך הישוב הפיצויים הוועדה המחוזית תמסה בהחלטת ה וועדה המקומית, אך לשם בדיקת חוק יותה פנתה ליועץ המשפטי של משרד הפנים ונענתה, שאפשר לכלול את ה פיצויים עפ י סעיף 197 במסגרת פיצויי הפקעה. האסמכתא היתד, בג ץ ליאון בזגר (סימוכין 12). ביהמ ש הגבוה ל צדק קבע באותו משפט: אם תבחר זדועדה המקומית, באופן מידי, בדרך,ההפקעה המלאה של המקרקעין, לא יהיה בכך כדי לנגוד הוראותיו של הצו, כי המרובה מכיל את המועט, כי הפקעה מלאת תלווה, כמובן, בתשלום פיצויים מלאים בעד הקרקע ולא רק בפיצויים על שינוי היעוד. עד כאן ציטוט דברי השופט, כפי שמופיעים בפרוטוקול ה ישיבה של הוועדה המחוזית (סימוכין 8). הסיפא של אותה פיסקה מדברי ה שופט: אולם הכל מותנה בכך, שכל אחת מן החלופות תבוצע באופן מיידי, כדי לא להמשיך ולפגוע בעותרים. אך מהו פרק הזמן הםביר שייחשב ל מיי די? לשאל הזו אין תשובה בפסק

16 הסדר הפיצויים נותן הגנת מסוימת לאזרח מפני פגיעה בנכסי המקרקעין שלו, אך.הגנה זו מותנית בעירנותו יל.זכויותיו. ללא ידיעת החוק,.העדר מעקב קרקע פיצויים על נזקי תכנון.4 אחר תכניות הרשות לגבי השטח שלו.או הגובל עמו, - וחוסר יוזמה בהגשת תביעה יותירו אותו ללא פיצוי הו.לם. המספר הקטן של התביעות המוג שות מרמז, שזהו כנראה המצב. ההגנה שנותן-החוק מוגבלת ע -יי ה תנאים המפורשים בחוק. נבדוק אותם שוב ביחס לשני היעדים הראשונים: נפגעו מקרקעין בעל הקרקע צריך להוכיח שהוא ניזוק. הוא צריך. להגיש הערכת שמאי על גודל ה נזק.,הגשת התביעה צריכה להיעשות. על טפסים מיוחדים, ולשם כך נחו צה בדר כ עזרת.עו ד. ההזדקקות לעו ד ולשמאי כרוכה בהוצאות ניכ: רות המרתיעות חלק מהניזוקים מ הגשת התביעה * על ידי תכנית נזקים.הנגר מים מהחלטות תכנון שאינן בגדר תכנית, כגון מתן.הקלה לשכן או התרת שימוש. חורג במגרש סמוך, אינם ברי פיצוי. יום תחילתה של התכנית ה תכנית צריבה להיות. מאושרת ובת!תוקף, לכן לא נכללים. במסגרת סעיף 167 כל אותם נזקים. הנגרמים לבעל קרקע מתחילת תכנת התכנית וטרם אישורה הסופי. כל זמן ה הכנה וההפקדה שלפעמים נמשך שנים, אין הבעלים זכאי לפיצוי. * בתחום התכנית או הגובלים עמו בתיקון לחוק נעשתה פשרה סבי רה בין הצדק שבפיצוי נפגעים ש מחוץ לתחום התכנית, לבין הצורך לאפשר לרשות לפעול ללא חשש מהיחשפות לתביעות שלא ניתן ל אמדן מראש, מבעלי קרקע קרובים י ניזקים על לחשוב ניתן!ורחוקים. - - רציניים לנכסי הפרט שלא יזכו לכן למזבלה יעוד שטח למשל, לפיצוי. בערך הקרקעות בכל הסביבה, יפגע בתכנית הגובלת בקרקע רק ולא ממש. זה שלא בדרך הפקעה נושא * ניתן בהרחבה לסיכום קודם נידון ; והתקדימים ה שעפ י החוק לומר, זכותו של בעל קרקע ל משפטיים, הפגיעה במ על פיצוי הולם קבל אם הם צפויים להיות גם קרקעיו, עפ י המציאות,- בעתיד. מופקעים מחיפה, קיימות שתי אפ הדוגמאות וסכנה עמן: שרויות האדם אינו מודע לזכויותיו, אי א. תביעה לפיצדים ומסתפק ב מגיש מועד ההפקעה יקבל שבבוא ידיעה פיצוי. ברם, הוא עלול למצוא עצמו חלק גדול מרכושו, משום ש מאבד חישוב ערך!הנכס ייעשה לפי היעוד פרטי. לפיתוח החדיש, דהיינו לפי היעוד לשטח מה כ 10% רק ששוויו ציבורי, פרטי. לפיתוח שווי ת ומגיש לחוק האדם מודע. ב. הרשות אך בזמן, לפיצויים ביעה דוחה אותו בהבטיחה לחשב את ערך ההפ פיצויי תשלום בעת הקרקע בכך הוא הקודם. לפי ייעודם קעה הביניים עד פיצוי -לתקופת מפסיד ההפקעה וכן הוא מסתמך על הבט בביהמ ש אי תקפותה חה שמידת ברורה..נד. תוך שנה.-.. שר הפנים רשאי ל י* בעל כלפי הצדק אי העריך בהתיחס לתנאי זה נובע מ הקרקע מתן שתחייב בחוק הוראה העדר תכ פירסום בדבר לבעלים הודעה ש במקרקעין לפגוע העלולה נית -

17 להם. האפשרות לקבל הארכה מר ככת תקנה קשה זו, אולם אין ערו בה שההארכה אמנם תינתן. בכפוף לאמור כסעיף 200 ס עיף זה הוא הקשה ביותר, והוא ההופך את החוק מהסדר משפטי עם זכויות מעוגנות לענין של שיקזזל דעת לכל מקרה לגופו לעת עתה לא נוצל סעיף זה לרעת האזרחים. איזון בין היטל השבחה לפיצויים: היטל השבחה ופיצויי תכנון, ניתן ל ראות בהם שגי צידי אותה המטבע, ול שניהם אותה הצדקה: אץ בעל קרקע צריך ליהנות מעליה בערך נכסיו מפ עולות תכנון של הרשויות הציבוריות ועל כן ישלם מס על רווחיו, אך גם אינו צריך להיפגע, ולכן יפוצה על נז קים שנגרמו לו.,בדבר אחד החוק נדיב יותר לניז קים: על נזק אפשר לקבל את מלוא הפיצוי, בעוד שעל השבחה משלמים רק מחצית מהרווח.ביתר ההוראות ה חוק מקשה על הניזוק: בהשבחה מדובר בכל עליה בערך מקרקעין עקב תכנית, פיצויים ניתן לקבל רק על נזקים ואילו מפורטים בסעיף 200 (וכמעט ש שאינם היא שהפגיעה בתנאי או כאלה), אין עבית גם השבחה הסביר. כמו כן מעל פי ואילו הקלה או שימוש חורג, על אלו. במקרים ניתנים אינם צויים בנוסף לחוסר האיזון הקיים בחוק, אין בבואה הרשות של מחה בין להשוות לבין האזרח, את המגיע לה מן לגמת מעמדו של האזרח בבואו לגבות כסף מן הרשות, ונראה לי שהחוק איגו מסייע די לאזרח. לדוגמא בסעיפי החוק הדגים בהיטל השבחה נאמר במפורש (סע 6,5): אושרה תכנית... תערוך הועדה המקומית, עפ י חוות דעתו של שמאי מקרקעין לוח שומה לכל תכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהוש עקב אישור התכנית ושיעור השבי בהו במשרדי הוועדה התם. לוח השומה יוצג המקומית והוועדה,המחוזית תוך חצי ש ה הוועדה התכנית. אישור מיום נה בהיטל חייב לידיעת כל תביא מקומית מימוש עקב השומה או הצגת לוח עם שבעדו ההשבחה שיעור את זכויותיו, הוא חייב בהיטל ואת זכותו לדרוש שו השומה. מטעמו או לערער על מה השבחה ולשם להיטל הקבלה מטעמי בעת היה גיתן האזרח, כלפי הגינות עריכת לוח השומה לפרט גם את הקרק ולהודיע על. שניזוקו ומידת הנזק, עות להגיש זכותו על וכן ניזוק, לכל כך מטעמו. תביעה יחס בל שאין למעשה היא, התוצאה היקף הסכומים הניגםים בתור היטל בין ו כפיצויים. המשולמים לאלה השבחה בשנים האחרונות, מאז שתוקן ה דווקא גגהה והוא השבחה היטל בעגין הסדר רבה ומזרים כספים לקופות של בהצלחה זה המקומיות, יש מקום שדבר הוועדות הפיצו בתשלומי גם ביטוי לידי יבוא יים. היחפים בין הדשות לאזרח: שיפור היעדים הקודמים עשויה להביא השגת היחסים בין הרשות לאזרח. הב לשיפור לרשות תאפשר נאותים פיצויים טחת היו שאלמלא כן פרויקטים, להעביר המקומית, לרשות בהתנגדות. ניתקלים גוף נבחר, צריכה להיות מודעות שהיא המצב אין התרשמותי לפי זה. לנושא והפירוש שגיתן לחוק הוא על דרך כך, כשהרצון לחסוך בכספים הוא הצימצום, המכריע. הרשות של התפקידים לפפילות פיתרון כגוף מתכנן וכבעל קרקע: כבלם לשמש צריך הפיצויים הסדר ל לרשות מפני גקיטת צעדים שמטרתם שלה ע י הטלת את מצב הנכסים שפר שבכוונת קרקע ערך להורדת מכוונת 15

18 מגבלות על נכסי אחרים, ולמנוע פעולה להפקיע כדי לחסוך בפיצויי ה הרשות הפקעה. יעד זה מושג חלקית בלבד עקב לדעת. על הפגיעה הקושי של האזרח ולקבל את הפיצוי הועלם. להשלבות המתכננים מודעות הגברת הפרט: התכנון על רכוש התשלום של הפיצויים הוא תמיד ע י שמ בתוכניות המקומית, -ולכן הוועדה שהרשות הוועדה מתקיים העקרון כינה המתכננת- צריכה לקחת בחשבון העלויות הקרקע. בבעלי הפגיעה גם את מחיר ככל שהמודעות לזכות לקבל פיצוי גו בגושא ברת, יש אכן יותר- התחשבות זהבעת הכנת תכגיות. בתכניות של הוועדה המחוזית והמועצה לעומת זאת, יש אכן פחות.הארצית,.התיחסות למחיר שהוועדה המקומית תי הרצוי אישורן. בעיקבות דרש לשלם הוא, שהגורמים המתכננים יפנו בעת של חוות דעת לקבל התכנית הכנת המקומית. לדוגמא, ניתן להביא.הוועדה להרחיב שדרשה ארצית מתאר תכנית שבה את הרצועה, לאורך פסי הרכבת, ה במקרה זה התריעה בניד.. תיאסר המקומית בתיפה, שלא תובל ל וועדה שאת.בנטל!הפיצויים יעקב התכנית. בפרויקטים!המשותפים לעירייה ולגופים לגופים המקומית פונה. הוועדה אחרים,.האחרים להשתתף גם בהוצאות על הפי צויים. הנושא פתוח למו מ, לעיתים תוך ה בביצוע ההפקעה או תשלום עיכוב פיצויים הנדרש. בדוגמאות מחיפה שדי והמשך ברו לעיל מחלף בת גלים!רח ברנדים, פנתה הוועדה המקומית ל הפי בנטל להשתתף התחבורה משרד צויים. בפרויקטים של יזם פרטי נוהגת ה עיריה להחתים אותו מראש על התחי -בות לשאת בכל התביעות. שתוגשנה עקב אישור התכנית, ובכך.העיריה מאלצת את היזם לשקול גם את האינטרסים של בל בעלי הקרקע במקלם. םימוכין 1. ג. רטקליף, מדיניות קרקע. עובד מאנג ליה ע י המכון לחקר שימושי קרקע. 2. ש. רויטל, דיני התכנון והבניה. הוצאת סדן, ולידו נ הועדה המקומית ירושלי. פס מ תשל ^ח, 187, 1, ת א (י ם) 10/75. 4; עפ י ראיזטת עם השמאי מר תענך ו שמאי הועחה המקומית היפה. 5. שם טוב ארגז נ הועהד, המחוזית י פ ואחי, בג צ 192/64. פד י י ט, 95. 1, 6. וארון נ הועדה המקומית י ם ואח, ע א 603/77. פד י ל ג, אסחייק ואח נ הברת חשמל, ת.א. ת א.748/68 8. פרוטוקול מס 102 של הועדה המחוזית מחח חיפה מיום דב קולקה ואח נ מדינת ישראל, פס מ ע ז ת.א.ח 126/ פייצר ו«ק ג ד*עזד, המקומית ר ג ואחי, ע א 377/79. פד י ל ה, , 11. רחל אלתרמן, הפקעות קרקע לצורכי צי בור לפי חוק התכנון והבניה לקראת :הערכה מתדש.עומד להתפרסם במשפ טים ט ו (1). 12. עזבון המנוח ליאון בזנו ואח נ הועדה המקומית ראשל צ; בג צ 682/82., שימת ראיונות לצורך העבודה רואינו האנשים הבאים, ותודתי נתונה להם. עו ד נעמי שטרן, פרקליטה מתח ת א. מר תענך, שמאי ראשי של משדד המשפ טים במחוז הצפון וחיפה. עובדי מח תכנון עיר בחיפה: אהרן גיג שטיין, נירה ארבי. 16

19 זאב נהו עדי צויקל על דמי חכירה של קיבוצים נעבוד שטנו תעשיה ונופש באחרונה הוגשו לקיבוצים המנהלים מפעלי תעשיה ונופש מזה שנים רכות.דרישות לתשלום דמי חפירה ראשוניים ולתשלום דמי היתר. כין המפעלים יש כאלה שהוקמו לפני עשרות שנים.וביניהם מפעלים המהווים חלק מאמצעי הייצור של המשק. מינהל מקרקעי ישראל דורש גם כי יחתמו הוזי חפירה נפרדים, הדומים ל חוזים העירוניים. להלן התיהפות לזכויות ושווי נכפים אלה, המיוחדים במינם מנמרת תת שמאית: רקע הסטורי מיד לאחר מלחמת העולם הראשונה הוחלט במוסדות המיישבים ליישב את הארץ עפ י סדרי עדיפויות מתוכננים מ ראש. דייר ארתור רופין, חבר ההנהלה הציוניתי היה הממונה על תכנית זו. היישובים מומנו ע י מוסדות המיישבים, שמטרתם הייתה לצייד את המתישבים בכל הציורים הדרושים להנהלת משק רנטאבילי. המטרה היתד, להביא את המתיישבים לידי כך, שיהיו גם עצמאים מבחינה כל כלית, באופן שלא יהיו זקוקים לתמיכה של ההסתדרות הציונית. כבר בשנת 1918, נתקבלה החלטה להשקיע את כל המרץ בביסוס הענפים הקיימים ובחיפוש אחרי ענפים חי חדשים, כדי לעשות את הקבוצח הנושא את עצמו. מחלקת ההתיישבות פעלה לפי הנח יות הקונגרס הציוני, שהחליט: שעל ההסתדרות הציונית לגשת מיד לעיבוד שנרכשו זה לא כברר היישובים קרקעות, בביסוסם -י- יש לבססם ולהפכם שהוחל למושבים קבועים... ויש להבטיח את קיו ע י הקצבה מספקת למטרד. זו. מם הקיבוצים תוכנן בהתאם למדי מיקום שתבטיח שליטה גיאוגרפית ובטחו ניות בנקודות מפתח. נית המאורעות והמרד הערבי ב בתקופת שנים , עלו קיבוצים על..הד באזורים מרותקים.ממרכזי הישוב קרקע פעולה היתד. זו ומגדל). (חומה היהודי מטרות פוליטיות שהיו לה התיישבותית חלק נכבד מהיישובים הוק אסטרטגיות. מרוחקים ובאזורים באזורים.חדשים מו המתאימים ליעדים הג ל. צחיחים, ואף נתקבלה החלטה, כי ה שנים באותם תאופיין ב משקים מעורבים ההתיישבות היסודות יצור. אמצעי במספר שיעסקו של הקיבוצים יבוססו על מגוון המשקיים חרושת. לרבות חקלאי, ולא חקלאי במסגרת המדינה,.גקבע עם קום מיד ההנהלות בהשתתפות שר החקל ועדת להתיישבות והמהלקה קק ל נציג אות, הלאומיים הסוכנות כי המוסדות של וזאת נטושות, קרקעות לפתח מעונינים החשיבות שיוחסה להקמת ישובי מחמת ו ישובי ספר. תוכניות ההתייש משלט המטה להנחיות והותאמו תוכננו בות של צה ל בקביעת ישובים באזורי הכללי בטחון חגורות שיהוו במגמה ספר, בפנים ה אסטרטגיות ונקודות קבועות ארץ. מיישום נכבד חלק היוו הקיבוצים ההתיישבות בא י. חברי הקיבוי מדיניות 17

20 בעת שהוקמו הקיבוצים, ובפרט בתקו פה של טרום המדינה, היו ענפי תעשיה ותיירות חלק בלתי נפרד מהחקלאות. זכויות מתישבים בקרקע בעולם הגדול מקובל, כי המתישב הגר באיזורים נידחים בעדוד הממשלה, זוכה לאחר מספר שנים בזכויות בקרקע. לא ניתן לפתח איזורים נידחים ולפרום את האוכלוסיה ללא מתן תמורה למתיישב. כך הדבר עד עצם היום הזה באירופה (שוודיה, נורבגיה, הולנד) אפריקה בארצות המתפתחות וכך היה גהוג ב ארצנו. בתקופת השלטון התורכי ולאחר מכן בתקופת השלטון המנדטורי, ועם קום ה מדינה גהגו בארץ לפי החקיקה העו תומנית: מי שניטל ברשיון הממשלה קרקע מוואת על מנת לעשותה שדה, כלומר לעבדה, לשפרה, להכשירה ולהחיותה! יקבל את הקרקע וישלם רק 5% בתור מס רישום. (ראה דוכן). כך גהגו עד שנת 1969 מועד חיקוק חוק, המקרקעין. בארה ב, כמו בארצות אחרות, מעוג נים בחוקים שונים הסדרים הדומים במ הותם ל מוואת התורכי. ד,- Homestead האמריקאי מוגדר כ מס "Land given to a settler condition thai he lives on it and cultivâtes it". צים מלאו תפקידים בטחוניים לאומיים וככאלה נקבע, כי יקבלו תמיכה כספית ובלבד שיחזיקו בנקודות האסטרטגיות עליהם ישבו. במקביל, נעשו מאמצים ו ניתן עידוד לפיתוח ענפי משק נוספים ורווחיים, מאות שיאפשרו לקיבוץ להגיע לעצ כלכלית. הקיבוצים שיושבו במרכז הארץ וצפו גד, הוקמו בתחום איזורים בהם חלו תכ ניות בנין ערים מחוזיות מנדטוריות. ה תוכניות מוספרו בחתאם לאזורי תכנון דהיינו, קרקע הנמסרת למתיישב בת מורה לכך שהוא יחיה עליה ויעבדה,, כך ראו עצמם המתיישבים הראשונים בארץ, וכך רכשו לעצמם זכויות מתייש בים באדמות פיקא ובשטחי הברון. המדיניות הקרקעית של ממשלת ישראל!המדיניות הקרקעית, שנקבעה ע י ה מרכז 6 R, ירושלים,RJ 5 שומרון SR 15 גליל 1 וכוי. תכניות אלה, ש הוכנו ביזמת השלטון המנדטורי, תאמו את התפיסות התכנוניות, שנועדו לתת תשובות לאוכלוסיה הכפרית והעירונית דאז. התפיסה התכנונית, שבאה לידי ביטוי בתוכניות אלו, התירה באזורים המיועדים לחקלאות את התכליות הבאות: 1. Farming, gardening, nurséries and green houses. 2. Industries, with Mie approval of the District Commission. 5. Récréation buildings. איזורים שהיו בהליכי פיתוח ושחלק מהם מתיחס להתישבות הקיבוצית כונו development Zone באזורים אלד, הותרו התכליות דלהלן: 1. Dwelling bouses. 2. Récréation grounds. 3. Private clubs. 4. Hotels. 5. Other buildings approved by the District Commission. פרט לשימושים השונים שהוגדרו ל עיל, ניתנו זכויות בניה באדמה חקל אית זכויות אלו איפשרו בניה עד 15% משטח חלקה או 180 מ ר) בשתי קומות. 18

21 ממשלה דרים והם: בשנתי 1965, קבעה יעדים מוג תפרוסת אובלופיה מאוזנת. ערך הקרקע, לאחר תשלום דמי החכירה הראשוניים, ויהיו צמודים למדד המחירים לצרכן..תחולת החיוב בדמי החכירה תהיה שונה באזורי הפיתוח ^השונים ותיקבע בהתאם ערר הקרקע לעדיפות האיזור לפיתוח. ערך הקרקע ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, המרכיב רים כאשד באיזורי פיתוח ייעוקר הספקולטיבי. ערך הקרקע באזו בעלי עדיפות א ב ג ו ד ייקבע על ידי ועדה משותפת של המינהל ומש רדי המסחר והתעשיה או משירד התיירות 'הפועלת בראשותו של השמאי הממש לתי עד אשר המועצה תקבע אחרת. ב התקבלה במ.מ.י החלטה ל זפיה: בתמורה לביצוע עסקת שינוי יעוד.'וניצול... ישלם החוכר לממ.י דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% מערך ה קרקע, לפי היעוד והניצול החדשים., ב מקרים בהם ניתן על פי החלטות המוע צה להוון את דמי החכירה השנתיים, ישלם החוכר 51% מערך הקרקע. בת, מורה יזכה החוכר.בהסכם חכירה של 80% דמי.חכירה ראשוניים או בהסכם חכירה מהוון (91%) בהתאמה. פורסם באחרונה, כי הממשלה החליטה להקצות קרקעות ללא תמורה 'באיזורים בעלי חשיבות בטחונית_ מדינית.. תנאי החכירה של הקיבוצים, בהסכמי החכירה שנחתמו בשנות הח מישים בין קרן קיימת לישראל, הנהלת הסוכנות היהודית והקיבוץ, מופיעים תנ אים האוסרים העברת הזכויות או מכירתן. בחוזים מאוחרים יותר, שנוסחו ע י מינ א נקבע -כי ההסכם הל מקרקעי ישראל, אינו חל על - שטחים המנוצלים לתעשיה, מלונאות, קיט ונופש, אלא אם כו יאושר ' תוהה הכרתית כמסגרת הלוקת ה קרקע ושימושיה. קליטת עליה. י שמירה על קרקע.חקלאית. יקרקע ניצול משאבי הקרקע כצורה אופטי מלית כהתאם לצרכי המדינה. כאותה קכיעה הוחלט, כי הקצאת קרקע חק לאית תתכסס על דמי הכירה כשיעור 2% מגובה ההכנסה הנקיה כנחלה. בשנת 1965/6 נקבעו תנאי מסירת משרדים, לתעשיה, למלאכה, למסחר, לבניני לבתי אוכל, לבידור, לתיירות, להבראה ולנופש כלהלן : י י תנאי מסירת קרקע לתעשיה, למלא כה למסחר, לבניני משרדים, לבתי אוכל, לבידור, לתיירות, להבראה'ול נופש ייקבעו על פי'המטרה, שלמע נה מיועדת הקרקע בחכירה, לפי פי רוט המטתת, הבאות: מפעלים תע שייתיים, מלאכה בתי.מלאכה. וביתני מלאכה, תיירות בתי מלון ומוטלים, קמפינג (חניונים) הבראה ונופש בתי הבראה ומרגוע, שי רותי נופש וספורט.» תקופת החכירה. תקופת החכירה לכל המטרות הנ ל נקבעה ל 49 שנה, להוציא מפעלים או מטרות שאופיים מצדיק תקופת חכירה קצרה יותר, והניונים (קמ פינג), שלגביהם הועמדה תקופת ה חכירה על עד 14 שנה. דמי חכירה ראשוניים ושנתיים,: שיעור דמי החכירה הראשוניים יהיה שונה באזורי הפיתוח השונים וייקבע על פי עדיפות האיזור לפיתוח. - דמי החכירה, השנתיים יהיו 5% מיתרת 19

22 במשרד לתכנון המרכז מנהל ידי על החקלאות כי מפעלים אלה הם. חלק מא מצעי היצור. בתאום עם מינהל הממשלתי, השמאי ישראל, קבע בראשית שנות ה מקרקעי לתשלום ועקרונות קרקע ערכי שבעים בקרקע הקיבוצים באדמות חכירה דמי ולתעשייה. נופש לקיט, המשמשת לתיירות קרקע ערכי נקבעו ב 3 ד 19 על בסיס חלר לחדר, ומסכום זה גיתן זיכוי של 40% בגין חזקה. ב 4 ד/ ו 1/75 החליט המיגהל להתחשב בעובדה כי הקרקע אינה ניתנת להעב רה, והחליט להפחית 40% משוויה. ב 1978 המליץ השמאי הממשלתי, כי חובות וסוכמו ממחזור, תמלוגים ייגבו כ. 5 חד פעמי של תשלום ע י העבר דולר/דונם. בשנים 1977/8 ולאחר מכן נקבע שווי לתעשיה על פי אמורי פיתוח ה קרקע כאשר התשלום החל על הקיבוץ שונים, הוא בשיעור 40% מהשווי, הזכויות המו קנות הן 80%. ערכי הקרקע הוערכו בין (שווי 100%), דולר/דונם לקרקע טבלאות הוכנו 1985 בשנת החקלאית ובאיזורי בהתיישבות לתעשיה פיתוח בין דולר/דונם. במק ביל בוצעו הערכות ע י השמאי הממש בהם בקיבוצים, ספציפיים לאתרים לתי בשיעורים של עד פי שווי קרקע נקבע הערכה הוא השווי כשבסיס 10 מהנ ל, מרצון בעסקה בין קונה לקבל שניתן בחשבון להביא מבלי מרצון, למוכר זכויות עבד, ומבלי להביא בחשבון שה נכס אינו ניתן להעברה. שומות אלה מעמידות במבוכה את ההתיישבות הקי בוצית, ומעמידות בספק את הבסיס ה כלכלי של המפעלים שנועדו לבסס את הקיבוצים. יחד עם זאת נוצרה תחושה של נתק בין רעיון ההגשמה החלוצית להתנגדות המלצות הפקידות. למתייש המוקנות הזכויות בסיס על שנים, עשרות בקרקע המחזיקים בים האמון על המדיניות כי המינהל מומלץ יביא בחשבון את הגורמים וה הכלכלית שלהן: מרכיבים הקיבוצים עלו על הקרקע בפקודת ה למדיניות ובהתאם המיישבים מוסדות ממשלתית, שנועדה ליישב יהודים באזורי ספר. ובישובי פיתוח בטחוגיים תפקידים מלאו המתיישבים וככאלה נקבע כי יקבלו תמיכה לאומיים, ובלבל שיחזיקו בנקודות האסט כספית, עליהן ישבו, רטגיות ההתיישבות, מדיניות ביצוע במהלך חובה לעודד את היישובים לפתח קיימת ענפי משק שיעזרו להם להגיע לעצמאות כלכלית. שהיה והאידיאולוגי, התיכנוני המצב בעת שעלו הקיבוצים על הקרקע, קיים תעשייתיים ותיי ענפים פיתוח איפשר רותיים. מנחה, בי בשווי הקרקעית המדיגיות באזורי פיתוח, יעוקר המרכיב ה קרקע ספקולטיבי. הקיבוצים שנחתמו עם החכירה חוזי ומוגעים בגכם זכויותיהם את מגבילים זכויות. העברת לענין שווי הקרקעות, מן הראוי להביא המרכיבים דלהלן: בחשבון יש להביא בחשבון מחירי קרקע בלתי ביישוב לתיירות לתעשיה או מפותחת סמוך. מן הראוי להביא בחשבון הפחתה של 2% בגין הוצאות נוספות של פיתוח סביבתי ופיתוח אחר, המועמסות על מפ קטן ותיירות תעשייה באזור בודד על 20

23 במידה והקיבוץ יבקש להעביר זכו יותיו או "להתקשר בחוזה שותפות עם גוף מסחרי, תבוטל ההפחתה בגין איסור מכירה ועל שווי הקרקע יהיה 40% מהנ ל), הקיבוץ יהיה להשלים דמי החכירה הראשוגיים, על בסים 20% משוד הקרקע ללא פיתוח ביישוב סמוך. קרקע למפעל חדש שהוקם לאחר 1969 עפ י במידה והבניה איגד. חורגת מהמותר הקבוץ ת.ב.ע. שהייתה בתוקף בעת עליית על הקרקע, ייערך החישוב בהת אם למה שפורט לעיל. במידה והבניה כרוכה בשינוי ת,ב.ע. יזוכה הקיבוץ ב 40% משווי הקרקע ב התאם גזר למקובל לבעלי זכויות עבר במי העירוני. החיוב המתקבל הינו: שווי בסיסי (קרקע הפחתה הפחתה תעשיתית ללא פיתוח ביישוב סמוך 100% בגין עלויות פיתוח יקתת,2095 בגין איסור מכירה 50% מהיתרה 40% שווי הקרקע בקיבוץ ב % משווי קרקע ביישוב סמוך ללא פיתוח 40% זיכוי בגין החזקה בקרקע 40% מהשווי (החלטת. המינהל מ 11/9/84 ) 16% יחסית מהמקובל באזורים עירוניים. מן הראוי להפחית 50% בגין איסור עיםקות וביטול אפיק מימוש, שהוא מכי רת זכויות המקובל בקרקעות עירוניות. וכן חייבים להביא בחשבון זכויות חזקה, שהשטח הנו בתחום המשבצת החק לאית של הקיבה. להלן גיתוח שמאי אפשרי במסגרת המרכיבים שצוינו: קרקע למפעל ותיק שהוקם לפני 1969 מוצע להכיר בזכויות המחזיק ולזכותו ב 50% משווי הנכס כתשלום דמי חכי רה ראשוניים. החיוב המתקבל הינו: שווי בסייס (קרקע תעשיתית ללא פיתוח ביישוב עירוני סמוך ^100% הפחתה בגין עלויות הפחתה שווי פיתוח יקרות כ 20% בגין איסור מכירה (בטול זכות,נותר שווי קרקע 24% לםיכום חקיבוץ שבו יש מפעל ש הוקם אחרי שנת.1969 ומבקש להרחיבו מעבר לזכויות שהיו מוקנות לו לפי ת.ב.ע. שהיתה בתוקף בעת עליית הקי בוץ על הקרקע ישלם 24% משווי קרקע (המשד בעמוד 45) מימוש במכירה) (50% 40% הקרקע בקיבוץ ב % משווי קרקע ביישוב סמוך ללא פיתוח 40% זיטי בגין החזקה בקרקע משך עשרות. שנים, 5% מהנ ל 20% נותר שווי קרקע 20% מתקבל מהיתרה) בהתחשב בנ ל, ששווי הקרקע ללא פיתוח לתעשיה במפעל ותיק, שהו.קם לפני שנת % משווי קרקע לתעשיד. ביישוב עירוני סמוך. לסיכום קיבוץ בו מפעל שהוקם לפני שנת 1969, ישלם על בסיס 20% משתי קרקע ללא פיתוח ביישוב סמוך. סכום זה ישולם בתמורה ל חוזה חכירה מהוון. ללא אפשרות להעברת זכויות. 21

24 ווידאה א וה נרה «וש&ים בהחזקת?וסע עיהנית כעלות על הקרקע היא המבדיל כעיני רכי 1 ם מתושכי אסיה ודדום אמרי קה כין תלות נצהית והשאדות בשולי ההכרה לבין בטחון ומידה' מסוימת של עצמאות כלכלית. במדינות העולם :הו גות היום מגוון שיטות של ההזקת קר קע, והן צומחות וטתפתחחות מתוך ה מכנה ההכרתי כלכלי הקיים בכל אחת מהן וכן מן האידאולוגיה או האמונה הדתית השלטת כה. תהיה השישה אשר תהיה, יש לה השלכות ישירות ועקיפות על מדיניות הפיתוח הכללית של המדינה, יש לבחון אותה בזזפגרת הרהבה ולפיכך יותר של מדיניות אורבניים ווילאם דה קרקע כמהזקת כמאמרו מושגים כלה, הקיימות את השיטות פוקר עירונית ) החזקת קרקע, ובוחן את יתרונותיהן של חסרונותיהן. ואת ה בדואליזם רודה של הקרקע היא כאחת. ופרטי ציבורי כנכס בה מצוי אופיה הציבורי נובע מעובדת היותה נכס ונצחי. מעובדת היותה אחד משלו קבוע המרכיבים הבסיסיים של תהליך ה שת ייצור (במיוחד במדינות חקלאיות), ומכך שערכה באזורים עירוניים היא, במידה רבה, תוצר לוואי של תופעת תהליך העיור. אופיה הפרטי, 'לעומת זאת,.מת בטא בצורך הפסיכולוגי כבטחון-הנלווה לבעליה על קרקע וכן. בעובדה, ששוק הקררע. הוא כה מורכב עד שגם במדינות ריכוזיות כגון ברדדמ' וסין ניתנת בו מח ה של חופש פעולה" במישור המקומי והאישי, ובכך שבמדינות המתפתחות מניבה תחושת הבטחון. הנובעת מן ה בעלות השקעות הון במגורים שלא ניתן אחרות. מוסדיות בדרכים היה לגייםן פועל יוצא מן הדואליזם הוא, ששיטה זו היא קרקע החזקת של אופטימלית המיישבת את הסתירות בין אופיר. הצי בורי לבין אופיר. הפרטי של הקרקע. וב של התפתחותה יותר כוללת ראיה של היא תוצאה עירונית קרקע חלקת שימושי תקנות השוק, כוחות: שלושה וצורת ההחזקה. מטרתה של ה הקרקע היא, אם כן, למצוא את האיזון מדיניות בכל מצב בין שלושת המר האופטימלי כאמור, מתרכז, דובלה הללו. כיבים השלושה, ומציג מבין האחרון במרכיב יש לפיהן מדינות לקביעת קריטריונים את שיטות החזקת הקרקע השו לבחון יעי הרצויים לדעתו הם: היעדים נות. לות או יצרנות, צדק חברתי, התאמה ו מפורטים להלן. והם המשכיות, יעילות: האם השיטה מעודדת שוק ה את ניצולה המירבי של הקרקע מאפשר לשינויים. מהירים שוק - המגיב כמשאב ולשיגויים.מהותיים: בדגם העי בביקוש רוני י מאפשרת השיטה האם חברת *: צדק גישה סבירה לכל שכבות דאוכלוסיה אל קרקע למגורים, עסקים וצרכים אחרים י והאם היא מאפשרת לממשלה לספוג את עליית ערכי הקרקע כאשר יש לכך הצ חברתית? דקה האם משתלבת השיטה' באמ התאמה : השגת לשם הננקטים האחרים צעים תכנון כגון הכלכלית. הפיתוח מדיניות ושיטות מיסוי ולאומי, אזורי מקומי, 22.

25 ציבורי? מינהל המשכיות: האם מונעת השיטה במידת פתאומי מן השיטה ה מניתוק האפשר להסדרים שהביאה והפוליטית מסורתית הקיימים? האפשריות של זכויות החלוקות מספר אולם אינסופי, במקרקעין הוא כמעט ה מחבר בוחן שלפנינו הדיון לצורך מאמר את הקטגוריות הבסיסיות של הח זקת קרקע, הרלוונטית כמיותד לארצות המתפתחות. החזקה לא רשמית, דה פקטו. תופעה החזקה לא רשמית, דה פקטו. תופעה זו תמוכדת בשם התנהלות ( squatting ), היא תופעה של החזקה ושימוש בקרקע הנעשים ללא קבלת רשות מבעליה. והיא נפוצה מאד באזורי הגדולות בעולם השלישי. כעלות המגורים של הערים פרטית. זוהי הקטגוריה המוכ רת ביותר, שבה אזרח פרטי או חברה הם הבעלים המוחלטים של הקרקע, וכו חות השוק הם שמכתיבים את השימוש בה (תוך התיחסות, כמובן, לתקגות ה קיימות בדבר שימושי הקרקע). החכרה פרטית. בהחכרה פרטית מחכיר בעלים פרטיים את אדמתו לאזרח פרטי או לחברה למשך תקופה מוגדרת, לעתים תוך הגבלות על שימושי קרקע מסוימים. קטיגוריה זו כוללת את שוק השכירות, והיא ניתגת ליישום בכל סוגי הרכוש: מגורים, מסחר ותעשיה. כעלות קיימת ציבורית: בעלות ציבורית מת כאשר הבעלות המלאה על הקר קע נתונה בידי סוכנות ממשלתית. בהק שר העירוני חלה שיטה זי על קרקעות ציבוריות כגון פארקים, דרכים ובניני ציבור. מחוץ לשטחים העירוגיים, הממ שלה היא לעתים הבעלים של שטחים נרחבים במדינה, הכוללים שטחי יעור, שימור, משאבי טבע, נופש או שימושים העירונ אחרים. עם התפשטות האזורים שטחים אלה, שנחשבו ב יים, מקבלים עבר לשטחים חקלאיים או בלתי מפות חים משבה חשיבות, ועל המדינה להקים מוסדות שיאפשרו את המעבר המהיר של ציבוריות אלו לתוך העיר. דוג קרקעות המנוהלת ציבורית לבעלות מא נוספת ציבורית היא בנייתן של על ידי חברה ערי בירה חדשות כגון קנברה וברזיליה, או הערים החדשות דוגמת אלה שהוקמת בבריטניה. ציבורית: כאשר סוכנות ציבו החכרה רית בעלת קרקעות מחכירה או משכירה פרטית פרטי או לחברה לאזרח קרקע תקופה מוגדרת, נקראת החזקה זו למשך ציבורית. החכרה קהילתית (שבטית): זוהי אולי כעלות עתיקת היומין ביותר של החזקת הצורה באופן למרות שמושג זה השתנה קרקע. מת עדיין האתרוגים, בדורות קיצוני מסוימות בעיים בעיות לעתים עוררות שבטיות ממסורות הנובעות באפריקה, של החזקת קרקע שהועתקו אל תוך ה עיר. מימדיה (שכונתית): קהילתית בעלות של התופעה עדיין קטנים, אולםהיא הו לכת ומתפשטת בארצות המתפתחות. על פי הסדר זה, ניתנת השליטה על המכירה.והקניה של הקרקעות בשכינה לידי אר להלחם שמטרתם מקומיים בחרים, גונים גגד ספסרות בקרקע, בעיקר באזורי מצו קה. שפורטו הבסיסיות לקטגוריות בנוסף קיימת באזורים עירוניים גם אב לעיל, השונים של זכויות חנהבין המרכיבים במקרקעין. וכל חלקה ניתנת לפירוק ל או נכס אופקי, שונים: זכויות גורמי בעלות מלאה בית משותף, שבו ניתנת על הלק אופקי של בנין ובעלות משו תפת על אזורי המדרגות, השרות, וזז 23

26 אויר / זכויות לכך; דוגמא גיגה, היא חלקה על הבעלות מתחלקת פיהן על שהוקם טרם מסוימת לשכבות -אופקיות היא-דוגמא נוספת בנין. כלשהו, עליה לחלוקה במרחב. - - חשובות יותר, אולי אחרות, אבחנות האבחנות בין הקרקע עצמה לבין ה הן מבנה כל דחיינו הנעשית בה. השבחה המקורי, את -ערכה המעלים תוספת או וכן האבחנה בין זכויות ההימוש בקרקע בראשונים הקרקע. פיתוח זכויות לבין ה לשימוש המתיחסות לזכויות הכוונה לממשו נעשה בקרקע בהווה ואשר ניתן באופן מיידי, בעוד שהאחרונים מתיחםים עתידיות שבהכרח אינן בטוחות. לזכויות שערך זכויות הפיתו תלוי בהשק מכאן תוצר בו רואים רבים הציבוריות. עות צי בעלות או שליטה המצדיק חברתי בורית. להלן מנתח חמחבר את מידת ההת ליעדי השיטות מן אחת כל של אמה שקבע. המדיניות יעילות החזקה דה פקטו: במונהים של מיקרו כלכלה, זוהי שיטה יעילה מאד, שכן לרוב עושים המתנחלים שימוש בקרקע שכו חות השוק פסחו עליה, כגון גיאיות ו מדרונות, וכל זאת באמצעים טכנולוגיים ופיננסיים מיזעריים, תוך ניצול מירבי של המשאבים המושקעים. אולם במונחים אורבניים רחבים יותר, מהווים התנחלו יות אלה מחסום בפני שימוש פרודוק טיבי יותר בקרקע. בעלות פרטית: על פי תאורית הכל כלה הקלאסית. בעלות פרטית מהווה תמריץ ליעילות ויצרנות. ואולם התנאים בעולם השלישי אינם מאפשרים התפת חות שוק נורמלי, והתוצאה היא שי מוש בזבזני בקרקע, במיוחל כאשר מח סור באפיקי השקעה גורם ללחצים ספקו לטיביים. כעלות ציבורית והחברה ציבורית: כאן מותנות התוצאות במידת היעילות ואפשרויות המימון של הסוכנויות הנוג עות בדבר; ואלה משתטת ממדינה למדי נה. כן נכון הדבר גם לגבי החלוקה בין זכויות פיתוח לזכויות שימוש. כעלות קהילתית (שבגרת): לבעלות מסוג זה יש ענין מועט בדרך כלל ב הגדרה הכלכלית הקונבנציונאלית של השימוש המירבי, ומשוב כך אין הן נוטות להיות פרודוקטיביות. בעלות קהילתית י(שכונתית): לשיטה זו מאפיינים דומים לשיטת הבעלות ה שבטית', אולם טרם נאספו לגביה די נתו נים. יש דמיון מסוים בינה לבין ההת נחלויות הבלתי חוקיות באופן ניצול המשאבים העומדים לרשותם. היענות לצרבי ביקוש גוברים ההזקה דה פקטו: זהו אמצעי אופייני במדינות מתפתחות לענות על דרישות הדיור נה הגוברות של המגזר החלש מבחי כלכלית לעתים קרובות נוצרות במו שבות מסוג זה יחידות לשכירות משנה, המהוות תוספת חשובה למלאי הדיור הכולל בעבור מעוטי היכולת. מבחינת הרשויות, אין זו כמובן שיטה לית. כעלות אופטימ פרטית והחכרה פרטית: מידת יעילותן של שיטות אלו תלויה באופיו של השוק הפרטי מחד, ובאמצעי הפיקוח על שימושי הקרקע מאידך, ובעיקר אמ צעי המימון ואפשרויות ההפקעה. בעלות קהילתית (שבטית): שיטהזו, מעצם הגדרתה, אינה בנדר לענות על ביקושים חוץ שבטיים, אולם היא אמורה לשרת נאמנה את צרכי בני השבט. 24

27 כעלות קהילתית (שכונתית): גם ב הקשר זה אין מידע מספיק על מנת העריך את השיטה. היענות לשינויים גמבנה העירוני החזקה דה פקטו: במידה שתשתיות חדשות גוררות אחריהן התישבות חדשה, הרי שה התנחלויות כשלעצמן הן תגו בה לשינויים במבנה העירוני. מאידך, מהווים רובעי שימושים מתוכננים. ה מתנחלים מכשול בפני י בעלות קהילתית (שבטית ושפונתית): בדומה לההזקה דה פקטו, גם צורות בעלות אלה עלולות לחסום שינויים ב מבנה העירוני, וזאת מעצם תפקידן ב מעוזים פוליטיים הפועלים מחוץ למס גרת. כעלות ציבורית וכעלות פרטית:.ל כאורה, אין שיטת הבעלות הציבורית נתונה לאילוצים הנובעים מקיומם של בעיות פרצלציה ותיאום עם תשתיות צי בוריות, והיא מותאמת לשינויים במבנה העירוני יותר מאשר שיטת הבעלות ה פרטית. ואולם הנסיון במקומות כמו בר דליה, שגדיגאר ואיםלאמאבאד הוכיח, שתכנון קשוח מדי מונע את הגמישות הרצויה לצרכי שינויים. החכרה ציבורית: שיטה זו מונעת ל עתים קרובות כל שיגוי בגלל אורכם של חוזי החכירה הנהוגים לגבי כל שימושי הקרקע. שיטת הפיצוי בין זכויות הפיתוח ל זכויות השימוש מאפשרת גמישות התח לתית, ואולם לאחר שנעשתה החלוקה נותרת שוב מסגרת קשיחה. החזקה דה פקטו: מעצם טיבם מהוה ההחזקה הלא רשמית חלוקה מחדש דה פקטו של משאבים. מאיד ד, היא גורמת הוצאות לדיירים מעוטי היכולת, לבעלי החלקיים,ולרשויות. הקרקע (שבטית ושכונתית):.קהילתית כעלות לעשות החזקה אלו נוטות שיטות גם חסד עם חברי השכונה אי השבט, אולם עשויות לפגוע בקהילה העירונית כ הן כלל. שתי פרטית: והחכרה פרטית כעלות תאורטית מבחינה יכולות אלה שיטות להיות צודקות או לא צודקות, אך הנסיון בפועל כי מוכיב, המתפתחות בארצות הן מהוות מקור עיקרי לאי שוויון כלכלי ופוליטי. השיטה של כינונה ציבורית: כעלות קרובות ליציר חלוקה צו לעתים נועד מידת אולם המשאבים, של יותר דקת הרשויות של ביושרן תלויה הצלחתה אותה. המנהלות ציבורית: בשיטת ההחכרה ה ההברה שאין ממשלתיים פקידים גם ציבורית בהם רבב (כמו בשבדיה) מתקשים לשמור תקופה פגי על הצודקת החלוקה על פוליטיים ללחצים נתונים והס ארוכה, רבים. בעיות דומות צצות גם בבעלות ציבו של זכויות הפיתוח, אשר בתיאוריה רית השוויונית לחלוקה לסייע עשויות היו לשכבות פרויקטים סבסוד באמצעות מעוטות היכולת. חוסר התאמה החזקה דה פקטו: אחד ::מאפיינים ה בסיסיים של שיטת החזקה זו הוא קיומה מחוץ למסגרת החוקית והמוסדית, ומכאן גם חוסר התאמתה למדיניות הכללית ו לאמצעי האכיפה הנהוגים לצורך יישומה. כעלות קהילתית (שבטית ושפונתית): בדומה להחזקה דה פקטו, גם שיטות אלו נוטות להיות בלתי תלויות בישרות ה פוליטיות או הפוליטיות למחצה, ולפיכך מידת התאמתן למדיניות הלאומית או העירונית עלולה להיות בעיה. 25

28 ויתכן שניתן לראות בבעלות השכונתית מעין הד והמשכיות לשיטות אלו. לבסוף, כמעט כל המחקרים מוריב, ש מלבד בכמה אזורים באפריקה, החזקה דה פקטו נחשבת בעיני ה מתנחלים עצמם כסטיה חמורה מן המוסכמה של כיבוד זכויות הרכוש הפרטי, וזהו צער שיש לנקוט דק כאשר דרכי הפעולה האפשריות. נסתמו כל שאר מכל האמור כאן ברור, כי אין שיטה אידאלית אחת של החזקת אימה קרקע המת לארצות המתפתחות, לא רק משום שלכל אחת יתרונות וחסרונות, אלא גם בגלל שיטות הרישום המסורבלות, ה עיחפול השורר בכל.הנוגע לבעלויות רשומות בטאבו, חוסר אמצעי הפקעה ל צרכי ציבור, והמוסדות המיושנים הקיי מים באותן ארצות. במיוחד מקשה הדבר על השכבות החלשות באוכדוסיה. מסקנ תו של חבלה היא, כי אין לראות את הקרקע כמצויה בבעלות פרטית או ציבו רית, אלא יש ללכת לקראה שיטות מור" כבות יותר של בעלות שיתופית. מבין אלה הוא מזכיר ארבע שיטות בעלות ענין מיוחד: 9 התערבות ציבורית בקנה מידה בדיד של ריכוז קרקעות, פנית גדול ן ח צ ה. re- (land ופרצלציה ך תשתיות כדרר זו מתערבת.(adjustment הממשלה כאופן ישיר מכלי לי תזיק כבעלות o רכישה כעלות פרטית וחכירה פרטית: למרות אופין הפרטי של צורות ההזקה אלו, ניתן להתאימן למדיניות הכללית בעזרת הג בלות חוקיות ותקנות ציבוריות. תיאום החכרה ציבורית: שיטד זו מאפשרת נית, ואולם לשינוייים שליטה ניכר למדי בזמן ההחכרה הראשו לאחר מכן קשה להתאימה במדיניות. ציבורית כזפויות הפיתוח: אחד היתרונות של שליטה ציבורית באמצעי הפיתוח היא העובדה, שהיא מאפשרת תיאום הדוק בין התכניות הכלכליות, החברתיות והפיזיות. ואולם גם כאן, ב דומה להחכרה ציבורית, נכון הדבר רק לגבי השלב הראשוגי. בסיכומו של דבר, יכולתה של סוכנות ציבורית לתאם את פעולותיה עם המדיניות הציבורית הכל לית תלויה במידת התיאום הפנימי של הממשלה בכל מדינה. המשכיות ההסדרים לבעלות וההכרה פרטית, בדרך כלל, יש מידה רבה של המשכיות עם ההס דרים הקיימים, למעט מדינית בהן רוב האוכלוסיה העירונית מורגלת' בבעלות שבטית או שיתופית כלשהי. במדינות בהן לממשלה יש מחויבות אידיאולוגית' הזקה לבעלות שיתופית מובן ששי טות הבעלות הציבורית, ההחכרה הצי בורית והבעלות הציבורית על זכויות הפיתוח תורמות יותר להמשכיות. בעלות קהילתית שבטית היא, כמובן, המשכות לגבי המהגרים הכפריים לעיר, שהיו חוסר מורגלים לכך בעבר, אולם יש בה המשכיות עם התפישה האירופאית של בעלות פרטית ושוק ד/פשית, תפישה ששרדה בכמה מן המדיגות המתפתחות מאז התקופה הקולוניאלית. בעלות שכו נתית, לעומת זאת, מוכרה פחות.. עם זאת גם בקרב שיטות ההחזקה האירופ איות מוכרים סוגים של בעלות שיתופית, לטווח ארוך. מוקדמת של זכויות הפי תות; למרות הקשיים האדמיניפטר טיפיים הפרופיפ.כפף, מוצדק וכדאי לדעת המחפר, ליישם את השיטה. הפרדה כין כעלות על הקרכע ל כין כעלות על המפנים שעליה; ית רונה של השיטה היא ככד שהיא מה ווה תמית להשקעות פרטיות כבניה, (המשך בעמוד 33) 26

29 הוולד נ. דנקוייו מדיניות קוקע עידונ ת בעיות והודמנויות ובעיות הקשורות בזכויות הבעלות על הקרקע. הספר מדיניות קרקע עירונית בעיות 1 והזדמנויות הוא קובץ מאמ דים שהוצאו ביוזמת הבנק העולמי, ה מחפש מענה!ופתרונות לבעיות אלו. ב הקדמה לספר סוקר העורך, החולד ב. דנקרלי, את ההיבטים השונים של מדינ יות הקרקע עירונית בארצות מתפתחות, כגון עליית.מחירי הקרקע, צורות החז קה של קרקע והעברת בעלויות, רכישת קרקע לצרכי פרויקטים ציבוריים ופיקוח על שימושי קרקע (כל אחד מן הנוש אים נידון בהרחבה בגוף הספר). גיבוש מדיניות קרקעית היא משימה קשה ומסובבת, לאור מגוון היעדים עיתוי בפתיחה זה מזה שעליה לקדם, ומוגבלות הכלים והאמצעים העומדים ל רשות מעצבי המדיניות. היעדים המוצ גים בדרך כלל בתהום זה הם: (פקידה מתוך ההקדמה לפפר בנושא זד, הבנק העולמי) ביזמת לאור שיצא נוספו אדם בני מליון מאות ארבע המתפת בארצות העירונית לאוכלוםיה בין השנים , מספר ה חות ה האוכלוסיזה לסך כל כמעט משתווה עירונית בעולם המערבי!המתועש. צופים, שנת 2000 עד יתווספו למספר זד, פי עוד כמיליארד בני אדם, ואובלוסייתן של ה של אלה באזורים ערים כארבעים עולם תשלה על חמישה מליון נפש. נתו את (שאינם כוללים מדהימים אלה נים סין) ממחישים את מימדיו המדאיגים של תהליך העיור בעולם,המתפתח. מדאיגים, ל הלתצים בין העימות!תחריף משום ה המשאבים והעדר מחד, אורבניזציה תעסוקה דיור, מנת לספק על דרושים וחברתית, מאידך. פיזית ותשתית ישני שלישים מאוכלוסיות העולם המת פתח חיים במדינות בהן התפוקה השנתית הממוצעת לנפש היא מתחת ל 500 $. לא מדלות המשאבים הכלכליים חמור פחות גם המחסור בכוח אדם מיומן כדי לעצב וליישם את,המדיניות הדרושה נוכח הת אלה. פתחויות האביטאט של תאומות המאוחדות כנם בוונקובר שבקנדה ב 1976 הצ שנערך תמותת העומדות על מספר בעיות ביע העיור, בתהליך,המתפתח העולם בפני שיש בהן גם ענין אוניברסלי ו בעיות במחירי הקרקע ביניהן העליזה התלולה מ הרווחים ספיגת שאלת העירונית, ציבוריות, בהשקעות שמקורם מקרקעין היצע הולם של קרקע עירונית ל מגורים, לצרכים קהילתיים ול צרכים יצרניים, כולל שירותים עירוניים בסיסיים. התפרסות גיאוגרפית :הרמונית, ש תשאף בים חברתית. להקטין את ניצוול!המשא ביחס לתועלות הכלכלית הד. 0 שאיפה ליתר שוויוניות בעושר ו הכנסה, משפחות כולל מתן דיור הולם ל מעוטות יכולות. פיזור גיאוגרפי של אוכלוסיזה ופ עילויות במישור המחוזי התואם 27

30 הבעיה את העדיפויות והיעדים הלאומיים הכלליים. בהגדרה זו של היעדים, טוען דנקרלי, היא ניסוחם המעורפל, המתחמק מקביעת סדרי עדיפויות לצרכי ביצוע, ו התאמה לתנאים משתנים, ערפול הנובע מחוסר הידיעה לגבי השלכות ארוכות טווח ושינויים עתידיים צפויים. כן מעור רים יעדים אלה את הסתירה בין השאי פת לשוויוניות מחד וליעילות כלכלית מאידך, בייחוד בטווח הקצר. לאור המורכבות של הנושא, אץ ה מחבר מתיימר להשיב על כל השאלות, אלא לסקור את!הבעיות והנושאים ה שונים הכרוכים בו. ההסלמה ממחירי הקרקע העירונית והקצאת ערכה העודף עיקר הדרישה הגוברת לקרקע עירו נית נענית על ידי הפשרה והסבה של קרקע חקלאית בשולי האיזור הבנוי ה קיים. מתוך ציפיה לתהליך זה הגורר אחריו עליה בהמת ובשווי הנכם, מת חילים מחירי הקרקע החקלאית הסמוכים לאיזורים עירוניים להאמיר שנים אחדות לפני עצם.השינוי בשימוש. התפשטות העיר מלווה בעליית ערכם של האזורים המרכזיים יותר, ועליה זו מצידה מפעילה לחצים לחסוך ולהצטמצם בקרקע. מכאן, שחלק מן הדרישה לקרקע עימנית מו צאת את פתרונה בהגדלת הצפיפות נ איזודים היקרים יותר במרכז העיר. הלחצים הבסיסיים, הגורמים לעליית מחירי הקרקע העירונית, נובעים מהבי קוש הגובר של האוסלוסיההעיתנית,ה גדלה,,זוהם מחריפים עקב אילוצים שו נים ; בחלקם אלו אילוצים פתיים (הרים, ביצות, הים, ופו), ובחלקם ביורוקרטיים אילוצים (התהליך הארוך והקשה של של בהיצע בעיקר הפוגעים פרצלציה), קטנות למעוטי יכולת. הלקות יותר החמורים האילוצים כיום אהלם בארצות המתפתחות הם המחםור במשא בים כלכליים, וחוסר היכולת לספק שית את בקנה המידה התואם עירוניים תים הצרכים הגחלים והולכים. לבך מתווספים ל (ביחס מציאותית לא ברמה תכגון יכולת הכלכלית של תב האוכלוסיות) וכן תעריפים נמוכים מדי מאלה של גביית מעשה נהנו מהשירותים הניתנים. ושימושים.מונופוליסטיים גם ספסרות ה במלאי למחסור לגרום עלולים הם העירונית (במלאי כולו או במלאי קרקע ספציפיים), בייחוד כאשר ל לשימושים רשויות אין כלים נאותים להפקעת קרק לעתים קורה, שדווקא החוקים וה עות. הם ד& קרקע יעודי בדבר תקנות למחסור כללי או ספציפי בקר הגורמים משום העלות והעיכובים הנובעים קעות, הביורוקרטי של הכנה ופי התהליך.מן קוח. שלושה בין מבחין דנקרלי לסיכום, בעליית מחירי הקרקע: הרא מרכיבים שנעשו בזמן בהשקעות מקות שון עבודת כגון הקרקע, בשימוש השינוי עלות הפרצלציה, אספקת התשתית הכנה או שיכונם הקרקע, פיתוח והשירותים, הבעלים הקודמים. השני נו של מחדש בקר בשימושים המותרים משנוייס בע גיאוגרפיים משינויים והשלישי קע,,המקנים יתרונות לאיזורים מסוימים בעת שהעיר גדלה ומתרחבת. מפנה..השוק הפיננסי גם הוא גודם!בעל.השפעה רבה על רמת מחירי הקר קע, משום שברוב הארצות המתפתחות אין אפיקי השקעה אלטרנטיביים המתח רים במקרקעין. בארצות אלו חסר לרוב שוק.הון שיספק אפשרויות השקעה ו חסכון בטוחים; הרבית על השקעות ב 28

31 בנק; הנתונה לפיקוח ממשלתי, היא ל עתים קרובות מתחת לשיעור האינפל ציה. הלוואות לרכישת קרקעות, לעומת זאת, ניתן להשיג תמורת הצגת בט חונות הולמים בשערי ריבית נמוכים או אף שליליים. כתוצאה מכך העלייה במחירי הקרקע העירונית בארצות תמת פתחות גבוהה בדרך כלל מעליית המחי רים הכללית. כאשר מחירי הקרקע אכן מאמירים בשיעור גברה בהרבה מזה של יתר ה מצרכים וכאשר ההשקעות הפרטיות ב קרקע אינן יכולות להצדיק את הרווחים הגבוהים, יש הצדקה, לדעת המחבר, ל הפקיע את הרווח בחלקו או ברובד ול הפנותו לצרכי הכלל. בהמשך המאמר מרחיב המחבר את ה דיבור בנושא הערך העודף של הקרקע העירונית. הערך העודף מוגדר ראותו חלק בעליית שווי הקרקע על פגי תקופה מסוימת שהוא לאחר שנלקח בחשבון שיעור.האינפלציה מעל ומעבר לחלק המיוחם לעלייה עקב ההון שתושקע ב קרן על לח משקיעים פרטיים (תוך הת חשבות גם בהוצאות החזקת הקרקע וה סיכונים העסקיים). המקורות העיקריים לערכים עודפים כ אלה הם השקעות ציבוריות בבניית תשי תיות, הגידול הבללי בשטחים עירוניים ובהכנסות. ומחםורים מלאכותיים בי קרקע, הנובעים מנוהגים מינופוליםטיים או מאי אספקת שירותים.אשר יש להם ביקוש בעלות,האספקה. לדעת המחבר, ערבים עודפים אלה מן הראוי, אם כן, שיוקצאו לקופת הציבור, מ כתוצאה בעיקרם נוצרים הם שבן ציבוריים ולא עקב תרומות ה מאמצים הפרטיים. הקצאתם לקופת ה משקיעים ציבור יכולה להקל רבות בשלבי התכנון ציבוריים. של.פרויקטים ערבי קרקע גבווהים מתווים לעתים ק מכשול בפני הרשויות המקומיות, רובות העודף הערך את מנצלים אין וכאשר לטובת הציבור, נוצר מצב שבו הפרויק עצמם תורמים לעליית ערך הקרקע. טים אם, לעומת זאת, ישכילו הרשויות לגבות ב הערך העודף יתכן שהגידול את שווי הקרקע יוסל לתרום באופן משמעותי פרויקטים ציבוריים. למימון אמצעים: שלושה קיימים כך לשם תשלום עבור שירותים, גביית מם גביית ה בפיתוח הקרקע, ושיתוף הציבור על קרקע, דהיינו, רכישה ציבורית של קרקע שלושתם הקשה מבין בנייד- זכויות או ה משום האחרון, הוא ליישום ביותר והק ניהול לרכישה, הנדרשת מיומנות במחירים לצרכי ציבור קרקע של צאה העודף. הערך את מנצלים שאכן מעל ומ זו היא בדרך בלל מיומנות ליכולתן של הרשויות,. אפילו במ עבר המפותחות יותר. על מנת להקטין דינות יכולות בתהליך זה, הכרוך העומס את. להתמקד ברכישת, חלקות קרקע הרשויות לזמן האפשר ככל סמוך יותר, קטנות ציבורית קרקע רכישת הצפוי. והפיתוח, עשויה היא העירוני גם האיזור בשולי חלק מן ההוצאות. להפחית ביניים נוספת אשר נוס אפשרות תה בהצלחה חלקית בכמה ממדינות סקנ הבנייה של זכויות רכישה היא דינביה בלבך, כך שערך השימוש בקרקע בהווה ואולם גם שייטה. זו במחיר, נכלל אינו בקשיים ביורוקרטיים. נתקלת הארוך, ח יוגי יותר לצמצם את בטווח ה מחירי לעליית המביאים :!הגורמים במיוחד את אותם אילוצים פולי קרקע, טיים ומוסדיים התוחמים למחסור בקרקע עירונית זמינה. 29

32 החזקה והעברה של קרקע עירונית אופני החזקתה החוקית של הקרקע ו הבעלות עליה משפיעים במץזר. ניכרת על הצורה הפיזית של העיר ועל יכולתה להתאים את עצמה ללחצי הגידול וה התפשטות המהירים. לעתים, יותר משחשובים ההיבטים ה משפטיים של החזקת הקרקע, חשובים ההיבטים פשת הפסיכולוגיים, דהיינו, כיצד נת הבעלות על הקרקע בעיני המשת מש בה. למשל, חוזה חכירה לטווח קצר, שנוהגים להאריכו אוטומטית בתום ה תקופה, עשוי לתת תחושת בטחון רבה יותר למשתמש בקרקע מאשר חוזה לזמן ארוך הרשויות. שנתון להפקעת שרירותית על ידי אין שיטה אידאלית להחזקת' קרקע, ולכל שיטה היתרונות והחסרונות שלה; תחושת בטחון היא חיונית על מנת ל עודד יוזמה פרטית מצד הדיירים לשיפור תנאי מגוריזתם, ואולם מאידך גיםא, חוזי חכידה לטווח קצר מאפשרים יתר גמי שו ת והתאמה לתנאים ולצרכים המשת נים בעיר הגדלה. הגבלת זכויות הבעלות של הדיירים בפרויקטים אמצעי של דיור ציבורי מסובסד הוא נפוץ על נעת להגן מפני ספס רות. לעתים נדרשים הדיירים למכור את ניכסם להברה המשכנת כאשר ברצונם לעזוב, וזאת כדי להבטיח שבעלי הכנסה גבוהת או משקיעים ספקולטיביים לא ירכשו את הקרקע שהושבחה. בעיית אכיפתה במידת שיטה זו מלבד הקושי שב היא שהגבלות אלו מקטינות ניכרת את המוביליות של הדיי רים ומכאן גם את אפשרויות התעסוקה שלהם. של יישום ההגבלות גם כרוך בעלות שכר לכח אדם מיומן. ניתן למצוא דרכי ביניים שונות לפתרון בעיה כגון הדרגתי באופן הבעלות זכויות!הגדלת פני תקופה ממושכת, או מתן פיצוי על ב השקעותיהם עוזבים על לדיירים נכס. מלמד, אומר המחופר, כי ברוב הנםיון להצביע העירוניים קל יותר הפרויקטים בעיות התחזקה והבעלות של הקרקע על לפתרן. ואולם במידה וניתן לבצע מאשר החזקת,הקרקע בדפוסי כלשהם שינויים הזמן הנכון לעשותם הוא בעת הנהוגים, שינויים בשימושי הקרקע רכישת קרקע בעבור פרויקטים ציןבוריים אחת הדרבים להוזיל את מחירי הקר קע בפרויקטים ציבוריים בעיר היא רכי שה מוקדמת של הקרקעות, בשלב שבו השימוש החדש של הקרקע טרם תביא לעלייה במחירה, ולבעליה אין עדיין כוח מיקוח גדול משום שהעברת המגלות אי נה חיונית ולוחצת בזמן. לעומת זאת, חסרונות של השיטה הוא בכך, שהיא דורשת השקעת כספי ציבור שיכלו לשרת מטרות אחרות בשלב הביניים. יתרה מזו, המיקום האופטימלי של ה אתר לעתים לא מתברר עד לשלבים ה מאוחרים יותר של תכנון הפרויקט. בחי רת העיתוי הנכון לרכישת קרקע לצרכי פרוייקטים ציבוריים קשה יותר ככל שהתהליכים החוקיים של העברת הבע לות מסובכים יותר, וככל שבחירת ה מיקום המדויק של!האתר תשובה יותר. ברוב המדינות ישנה חקיקה המאפש רת הפקעת קרקעות לצרכי ציבור, אם כי אורך התהליך ומורכבותו שונים מ מדינה למדינה. לעתים די בעצם האיום בשימוש בהליכי ההפקעה כדי לזרז את הרכישה; במקרים אתרים אין דרך זו יעילה כלל. אחת הבעיות הקשות בארצות המת 30

33 פתחות היא דלות המידע העדכני בנו שא בעלויות קרקע וחוסר מהימנותם של הסקרים הנערכים. במציאות, משתדלות רוב המדינות ל בנות פרויקטים ציבוריים על קרקע ש נמצאת כבר מראש בבעלות ציבורית. כתוצאה מכך לא תמיד נבחנים לעומק היתרונות הכלכליים והחברתיים של ה אתרים האלטרנטיביים.!הפיקוח על שימושי קרקע.הפיקוח על שימושי קרקע נועד ל מנוע התפתחות מרקם עירונ יבלתי יעיל ושימושי קרקע אנטי חברתיים. אולם דיכוי שוק הקרקע עלול להביא לחזק היוזמה הפרטית. :המידע הדרוש לשם קבלת החלטות מנהליות הוא לעתים רחו קות בנמצא בערים העוברות תהליך גידול מואץ. כמו כן, ניתן בקלות לנצל לרעה את אמצעי הפיקוח כדי שישרתו את האינטרסים של קבוצות פוליטיות בעלות השפעה. דגקרלי מבחין בץ שתי קטגוריות כל ליות של אמצעי פיקוח על שימושי קר קע: הראשונה היא זו הכוללת תכגיות סטטוטוחיות, חוקים ותקנות אשר ב מסגרתם חייבות.הפעולות הנוגעות ל קרקע עירונית להתבצע; השניה כוללת את פעולות הרשויות הקובעות באופן ישיר את שימוש הקרקע, כגון פיתוח ש נעשה על ידי חברות ציבוריות. בשתי השיסות ניתן למצוא פגמים. ברוב הערים הגדולות בארצות המתפתחות יש מער כות תכנוניות הכוללות חלוקה לאיזורי וקנסות. הבעיה טמונה תמיד ביישום תכנון, חוקי ותקנות בנייה, רשיונות החוק. ואכיפת אלה בערים המתאר מתכניות.רבות הזענו על פי מודלים של תכניות מתאר מיושנות מן העולם המערבי, והן מתעל מות מן התנאים המקומיים וממוגבלות הרשויות. ואלו השיטה השניה רכישת קרקעות ציבוריות לצורך שלופה ופי קוח על שימושי הקרקע דורשת מש אבים פיננסיים נרחבים, שאינם עומדים לרשות המדינות המתפתחות. סיכום מכל האמור לעיל, מסכם המחבר, ברור.כי בעיית הקרקע העירונית במדינות מת להציע נםיון סבוכה, וכל היא פחחות יעדים בריבוי תיתקל כוללנית ומדיניות ובחפיפת וסתירה ביניהם. הגישה הנכונה, פרגמטי, להיות של טיפול לכן, צריכה בכלים שימוש צעד אחר צעד, העושה,הנמצאים בהישג יד. בד בבד, ומשאבים שיטות עבודה הול ייש להכשיר ולפתח מות יותר. לפשט את החו לנסות ביותר חשוב ולבטל את אלו קים והתקנות הקיימים, משרתים את המטרד* תשומת לב שאינם צריכה להינתן כדי להבטיח ש מיוחדת תקופחנה לא יכולת מעוטות משפחות ושרותים י בחמה המיו עקב תכנון דיור האמידה בלבד. לאוכלוסיה עד ת מלאי להגדלת מעל לכל יש לדאוג לדעת זוהי, הזמינה. המפותחת הקרקע להתפוצצות היחידה התשובה דניקרלי, בעיר והדרך היחידה לתקן את האוכלוסין ה קרקע הקצאת בנושא החמור הפגם וסוציאליס קפיטליסטיות בחברות קיים טיות כאחת העדפתו של מיעוט עשיר 'ובעל השפעה. 1) Dunkerley, Harold B. Editor : Urban Land Policy, Issves and Opfortunltles Oxford University Press,

34 אליעזר בחילקום דוני הכנת תוכניות מתאו מקומיות ואזוריות השיטה המקובלת בהכנת תכניות מת אר מקומיות ואזוריות כישראל ובמדינות אחרות היתה זמן רכ קבועה, פחות או יותר. תחילה נערף פקר מקיף של רוכ הנתונים הפיפיים והכלכליים, ולפעמים אף החברתיים, כתחום המיועד לתכנון, ואליו התלווה גם חקר של נושאים ו תהליכים רפים. רק אחרי פיומן של ה עבודות בפקד ומחקר שנטשפו לפעמים שנים אחדות נגשו המתכננים להג דרת כיווני התכנית עצמה ויעדיה. :במשך עשרות שנים לא הטילו ספק בנכונותה של.דרך מתודולוגית זו שיש לה יתרונות רבים. כיוונים, יעדים ותוכן התעית נקבעים במקרה זה על יסוד ידע רחב ומפורט של הנתונים והבעיות בתחום העיר או האיזור ומתוך ניתוח מעמיק של מגמות ההתפתחות. כמו כן עיסוק בסקר ומחקר משמש למתכנן ב תקופת לימוד של חרקע העובדתי ושל שאתן הוא חייב להתמודד. הצגת הבעיות הגוף לפני מפות םקר של רב מספר את יוצרת גם המאשר את התכנית לי יסודיות ומדעיות של הרצוי של הרושם התעון. מלאכת הלגיטימיות, הברורה והמשעעת, חרף של דךך מקובלת זו הנםיון כביעל, התכנוני בפועל מצביע על ליקויים רבים וכבדים הקשורים בשיטה זו. קיימת נטיד, ברוחה להרעת בסקר ו להרחיב אותו לתחומים נוספים רבים, לאסוף עוד ועוד נתונים ופרטים ולחקור עוד תהליכים ובעיות משניים. אחרי סיו התעית, מתברר לרוב, שמרבית מד, של עבודה זו היתד, בעצם בלתי רלעמית ל בלתי מנוצלת. ונשארה התכנית תוכן ההחלטות את לדחות נטיה גם קיימת ביחס לכווני ויעדי התעית עד,!הקובעות מצויד כביכול המתכנן יהיה שבו הזמן בידע המירבי. בולעים ומחקר שסקר היא, התוצאה מרבית המשאבים הכספיים העומדים את של עריכת.תעית המתאר, וגם לרשותה הזמן והמאמץ. כאשר מגיעים ב: מרבית ל עצמה, נוכחים, תעית לעריכת סוף קרובות שהאמצעים כבר אזלו הה עתים ההחלטות הקוב לוחץ מאד, ואז זמן הגדרת היעדים וה והתשובות של עות בפזיזות מתקבלות לתעית כוונים מסועת. שלב בערך הלימודי של גם מגזימים כאשר ובמיוחד עצמו, למתכנן הסקר גדולות יותר מלאכת הסקר בתכניות נעשית על ידי צוותים ומשרדים והמתקר ישירה של ה השתתפות ללא מיוחדים מתען. להפסד ניכר בזמן בעבודות סקר נרח בולט נוסף. חסרון עוד ישנו בות בעיר או באמור אינה עומדת התפתחות במקום.וממתינה לעריכה הסופית של ה תעית ; היא נמשכת ויוצרת בשטח עוב דות כבדות משקל. בהעדר הגדרה מוקד ל חסר התעית, ויעדי מוני של מת להתייחסות המצפן ההחלטות מקבלי והתפתחויות בודדים, והעוב לפרויקטים הנוצרות בתקופת ביניים זו עלולות דות 32

35 לצמצם לא מעט את השפעתה של ה תכנית הסופית ואף באופן תלקי להכשיל אותה. חה הגישה האלטרנטיבית יוצאת מתוך הנ 1 שהגוף הממלכתי או המוניציפלי ה הפרטי המושרש באמור מצוייר מראש הפרטי המושרש באיזור מצוייר מראש בידע בסיסי מסוים של עובדות ונושיים בתחום,המיועד לתכנון. די בידע זה כדיי להגדיר את,הבעיות שהתכנית חייבת ל המציא להן פתרון,וגם כדי לקבוע ב אופן מוקדם את הכוונים הרצויים ל תמית. לקביעה מוקדמת שעדיין איגה סופית, זו של הכוונים ויעדים לתכנית, שהיא המרכיב המרכזי בתכנון, מקדישים, בשלב יחסי התחלתי של העבודה, תשומת לב מירבית וגם די זמן לדיון מעמיק ול בדיקת האלטרנטיבות האפשריות. צעד מוקדם זה מעניק מיד שני יתרונות חשובים: כאשד בעיות הוגדרו ומונים מוקדמים נקבעו סקר ומחקר מצטמצמים בהיקפם לחלק קטן קהשוזאה עם סקר ה כולל של התחום המיועד לתמון. הוא הו פך גם לממון וצמוד לנושאים הרלוונטיים,והחיוניים למטרות 'התעית, בזמן שלפי השיטה הקו דמת הוא כלל.בהכרח נושאים 'רבים שהיו בלתי רלעטיים ל מושגים (והמעיד מעיפזד 26) פו בזמן שהיא מאפשרת לרשויות לחנות מעליות כערבי הקרקע, ולש ונות את שימושי הקרקע על פי הצר פיט (פפוף לתשלום פיצוי עכור ער פש, של מכנים שנהדפו תוך פדי כף). כעלות שכונתית: למרות המעט חיוניות רכה עכור תכניות כניה ל שפבות החלשות, ויש באפשרותה ל- פייע כקבלת ההלטות שויוניזת כנוגע י עריכת!התכנית. עומד כבר ב למקבלי החלטות מצפן התבנית הכנת התחלת.המדריך אותם םהתיחסותם (חיו להתפתחויות שלילית) או בית הביניים. בתקופת בודדות ש סקר ומחקר, עבודות אחרי סיום כעת הרבה יותר מצומצם,!;מזית,. היקפן תוצאותיהן, בדיקה חוזרת של יע לאור ו מוקדם באופן שנקבעו ומונים דים מכניסים שינויים דרושים מסויימים. כעת מגדירים את מרכיבי הפרוגרמה ו,ה גם יותר מפורט מבחינה כמותית ו- תעית ה בשטח. יגדיר..מאד שיווצר ואיתורם בשינוי עקרוני ומוחלט של הכוו צורך שנבחרו תחילה באופן מוקדם. נים בשיטה: מסויים חסרון שקיים כמובן, נקבעים בשלב מוקדם זו כאשר היעדים די בדוק ואינו כללי ידע סמך ועל שיטה זו, ובמידת מה, גם מכבידה, הצורך. שמגיעים מקוריים פתרונות אימוץ על אליהם רק מתוך לימוד ממושך של עוב דות ותהליכים. חסרונות אלה אינם עומ עד היתרונות הגדולים של השיטה דים בהדרגה יותר ויותר ל הנכנסת השניה ובמדינות בארץ התכנון של פרקטיקה מאד חיסכון ניכר העולם, ואלה הם ובמשאבים. כספיים ויצירה. מוקדמת בזמן ש ל,^מצפן תכנוני הממון את ה מאד החלטות בתקופת.ביניים, בהתאמה ליעדי התכנית בהבנה. בדרכים שהפיורוקראטיה אי לההזקה, להתמודד אתן. יכולה כה חשיבות את המחבר מדגיש לסיום בדבר זכות ההפקעה לצרכי צי החקיקה סקרי בעריכת הדחוף הצורך ואת בור, מיפוי מדויק ועדכון של המידע קרקעות, שני תהליכים הלוק ם בעלויות לגבי בל ואשר המתפתחות, במדיגות בחסד לא ניתן כמעט לבצע שום רפור עדיהם בתחום החזקת חקרקעית. מה (תורגם ותומצת על ידי ליטל ידיו).33

36 לוח וכויות ותומת שי תונו קרקע לאומית למגורים הצעות להקלות אדמיניסטרטיביות ולהסברה ודברי סיכום הנכס הגדול ביותר של המדינה ושל עם ישראל הוא הקרקע הלאומית. יעל קרקע זו ניבנו שיכונים, קיימת התיישבות חקלאית, התפתחה תעשיה, מפעלים, אתרי נופש, מוסדות תרבות ובריאות, הכל בתנאי חכירה. על הנכס הזה ממונה מועצת מקרקעי ישראל הפועלת על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל תשי ך מועצת מקרקעי ישראל קובעת את המדיניות הקרקעית בישראל שלפיה מתפקד מינהל מקרקעי ישראל. היום ציבור החוכרים מהווה רוב מכריע של אזרחי ישראל. מהן הזכויות והחובות של חוכרי האדמה הנ ל ן זכויות החובר 1. חוזה חכירת ; :,חוזה אחיד לכל שימוש בקרקע ל 49 שנים עם זכות הארכה לראש המשפחה (הבעל והאשה) ולצאצאיהם אחריהם המהווה מסמך יחיד. לקביעת תנאי,החכירה, שלפיו ניתנת לחוכר זכות לכל הפעולות הקרקעיות החוקיות והפיננסיות, כולל רישום בספרי לשכת המקרקעין, מסמך המוכר בחוק לציבור ולפרט. 34: 2. הקצאת קרקע.בעבר הוקצתה הקרקע ללא תשלום. עם ריבוי המבקשים להשתכן התבקש המועמד לשלם דמי חכירה ראשוניים שהגיעו עד לגבולות של 40% עד 80% ממחיר הקרקע. דמי החכירה הראשוניים שימשו להקטנת דמי חכירה שנתיים, ולהנחות בעת העברת הזכויות. 3. מחיר הקרקע בימינו מוקצית הקרקע הלאומית למטרות מגורים בשיטת היוון דמי חכירה ישנתיים, כשמרכיבה של הקרקע במחיר הדירה בממוצע 14% לעומת 26.5% בקרקע בבעלות פרטית *). למרות זאת, בתנאי השוק של היום בעת שהחוכר -יוצא למכור את זכויותיו בדירה הרי המחיר שישיג בעד דירתו על אדמה.חכורה לעומת קרקע פרטית יהיה שווה או כמעט שווה. ההשקעה הכספית הדרושה לחכירת קרקע פנויה לאומית היא קטנה לעומת רכישת קרקע.בבעלות פרטית.

37 4. תקופת החפירה החכירה היא ל 49 שנים. ומובטחת הזכות לחידוש החכירה לעוד 49 שנים, בתנאי שהחוכר ממלא את כל חובותיו בהתאם לחוזה ואז כמובן אין כלי סיבה ורצון לנישול אחרי גמר 49 שנים. ההגבלות על חידוש חוזה נכנסו לחוזה על מנת להבטיח התמדה במילוי תנאי החוזה ע י החוכר, ובשום אופן לא. לסרב או להקשות על צאצאיו המבקשים לגור על קרקע שהוחכרה לאבות. בתנאי, כאמור, שיתמידו במילוי תנאי החוזה, כגון ישיבה על הקרקע, פיתוחה בהתאם לחוזה כנ ל תנאים הדרושים למדינה ולציבור שכניו של החוכר. 5. פיצויים והיה מסיבות שונות שהחבירה תסתיים בתוך תקופת החכירה הרי זכות: החוכר לקבל פיצויים בעבור מלוא שווי המחוברים לקרקע, השקעותיו ברכישתם, פיתוח הקרקע, גידור, בניה וכר. 6. דמי חכירה תשלומי דמי החכירה הם שנתיים ומינימליים. ב 1983 ממוצע התשלום היה 500 שקל לשנה (פחות מכרטיס קולנוע). ב 1984 התשלום הממוצע יהיה 1200 שקלים לשנה. מחצית האוכלוסיה של החוכרים לא עברה את המכסה הנ ל. רבים החוכרים המשלמים 100 שקל לשנה וגם פחות מזה. מן הדין היה להעלות את דמי החכירה האלה למסגרת הממוצעת המתאימה. 7. תשלומים לא מכבידים לחוכר הגר בהתאם לתכנון המאושר של הקרקע, לא מצפה כל סכנה של הצמדה למחיר הקרקע בשוק. תשלום דמי החכירה, כאמור בסעיף הקודם, צמוד לעלייה של 70% ממדד המחירים בלבד. תשלום של דמיי הסכמה בעבור העברת זכויות מהווה 1/3 מעלות ערך הקרקע בלבד וללא השבחות החוכר ובניכוי תשלום דמי החכירה הראשוניים. אחרי התאמה אינפלציונית נעשים.דמי ההסכמה עוד יותר נמוכים וניתן לנכות אותם מתשלום מס שבח, אם החוכר חייב בתשלומו. ראוי כאן להדגיש, כי העברת הזכויות היא לא תופעה שכיחה. הסטטיסטיקה מראה, כי בממוצע העברת זכויות במגורים מתקיימת פעם ב 14 שנים. עלי תשלום דמי ההסכמה חלים גם הנחות ופטורים רבים ואין לראות בהם גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה ושיש ללחום נגדה. 8. יישום קרקע ניהול ספרי נכסים ע י מינהל מקרקעי ישראל מהווה זכות גדולה לחוכרים שקרקעותיהם אינן עדיין רשומות בספרי לשכת המקרקעין וכאלה יש רבים. הרישום במינהל מקרקעי ישראל מהווה תיעוד לרכישת זכויות בקרקע שבגללי חוסר פרצלציה או מסיבות רבות אחרות לא נרשמו כחוק. בקרקע פרטית: יחסר הסעד הזה לזקוקים לו. 35

38 חורשה לחוכר הרשות להוריש את זכויותיו בקרקע ובמחובר אליה לצאצאיו ללא תשלום. גם ההעברה בין היורשים פטורה מתשלום. 10. היוון כחוכר הזכות להוון את דמי החכירה השנתיים, כלומר לשלם את דמי החכירה.מראש לכל תקופת החכירה, ואז הוא נהנה מפטור מתשלום דמי הסכמה ומוטלת עליו רק חובה לקבל הסכמת ממ י (על שינוי יעוד) על העברת זכות החכירה וכמובן שהוא פטור במקרה זה מתשלום דמי חכירה שנתיים לתקופה שנעשה לה היוון. במסגרת הנוהל הקיים מנוצלת זכות ההיוון ע י מעבירי זכות. בעת שמחליטים למכור דירה באים למינהל, מהוונים את דמי החכירה השנתיים וע י כך משתחררים הם עצמם וגם מקבלי הזכות מתשלום דמי הסכמה. 11. מוספת בנית אם בעת חתימת חוזה החכירה המקורי היתה בתוקף תכנית בנין עיר שקבעה אחוזי בניה שטרם נוצלו והחוכרהחליט לנצל אותם, או אם התוספת בבניה שהחוכר מבקש לבצע אינה עולה על 120 ממ ר, החוכר פטור מכל תשלום למינהל בעד הסכמתו לאשר תכנית תוספת בניה כזו. 12. שמירת שבת ומועדי ישראל חוכר של אדמת לאום השומר מצוות מבטיח לעצמו כי גם שכניו יימנעו מכל עבודת כפיים בעד תמורה ובפרהסיה במוחכר בשבתות ובחגים. 13. הבטחת בעלות לאומית בעלות לאומית על קרקע מאפשרת למינהל מקרקעי ישראל למנוע העברת זכויות לאלמנטים עוימים או פוגעים בהומוגניות של השכונה. 14. ערר ברוב המקרים בהם מקבל החוכר טיפול במינהל בבעיות החכירה, ניתנת לו זכות של ערר בפני ועדה ציבורית והחלטתו של המנגנון אינה ארביטרלית. ; 15. השכרת משגה 36- החוכר רשאי לקבל משכנתא על זכות החכירה שלו. ההסכמה לכך ניתנת ע י המינהל כמייצג בעל הקרקע ללאתשלום. חובות החוכר י 1. חוזה חכירה חובת חתימת חוזה חכירה המאושר ע י מועצת מקרקעי ישראל ל 49 שנים עם זכות הארכה המהווה מסמך יחיד לקביעת תנאי החכירה (ראה סעיף 4 לעיל של הזכויות).

39 1. הצמדות למטרת החכירה על החוכר להיות נאמן למטרת החכירה המוגדרת בחוזה, לפתח את הקרקע בזמן ולמטרות המוסכמות בחוזה החכירה. 3. דמי חכירה לשלם דמי חכירה שנתיים ו/או להוונם. 4. תיספת בניה לבקש אישור ולשלם דמי היתר רק לתוספת בניה מעל ל 120 ממ ר ו/או מעל לאחוזי בניה וליעוד שנקבעו בתכנית המאושרת בעת חתימת חוזה,החכירה. 5. הסכמה לשינוי יעוד והעברת זכויות לבקש הסכמת המינהל לשינוי יעוד והעברת זכויות ולשלם דמי הסכמה במקרים שדמי החכירה לא הוונו(ראה סעיף 10 לעיל זכויות). 6. שמירת שכת ומועדי ישראל לשמור על השבת ומועדי ישראל. אסורה עבודת כפיים בתמורה ובפרהסיה באתר המוחכר. 7. החזקת חנבס 1 להחזיק את הנכס במצב טוב. הצעות להקלות בתלות החוכר במנגנון המינהל 1. פרסום והסברה. פרסום לוח זכויות וחובות של החוכר ברבים, במיוחד מומלץ לפרסם על לוח מיוחד ובולט במחוזות המינהל את מסכת ההנחות, הפטורים וההטבות שלהם זכאים החוכרים. 2. מענה לפניות הכנסת משמעת במתן תשובות לחוכרים על פניותיהם בכתב בזמן סביר. 3. חיסול תורים : מנת לחסל תורים במשרדי המינהל מומלץ להכניס סידורים של פניות על בטלפון ובכתב במקום בפניה אישית. בכל הטיפולים להם זקוקים החוכרים. מתן אפשרות של קביעת פגישות בין חוכר לפקיד בזמן קבוע מראש במקרים.שהטיפול דורש זאת. >,, 4. סידורי תשלום הכנסת סידורים לתשלום ולגביית דמי חכירה לפי דגם העיריות, הטלויזיה וכר או ע י צרופם למערכות אחרות. י, * י י י * י - 5. היוון להעמיק את שיטת ההיוון ולעשותה מובנת ואטרקטיבית לציבור החוכרים. 37

40 6. אשנב אחד להכשיר את משרדי המינהל לטיפול בו במקום וב אשנב אחד וב יום אחד של כל הטיפולים שלהם זקוק החוכר, כפי שהבנקים משרתים את הקהל. 7. חוק חכירה תחיקת חוק חכירה. דברי סיכום ריכזנו בחוברת זו את הזכויות ואת החובות של החוכרים על קרקע עירונית בבעלות לאומית בניהולו של מינהל מקרקעי ישראל. כן הצענו מספר הצעות להקל על החוכרים ביחסיהם עם חמינהל. מטרת מזכרנו הינה מתן פרסום לזכויות ולחובות של החוכרים לשם הבאתן לידיעת המעוניינים בהן ובעיקר החוכרים ומקבלי ההחלטות. מטרה נוספת היתה להבהיר האם ההבדלים בין בעלות על קרקע לבין חכירת אדמת הלאום, לפי י התנאים המקובלים, מגבילים את זכויות החוכרים בצורה מהותית עד שמן הראוי יהיה להחליף את שיטת הקצאת הקרקע בחכירה למכירתה. סביב נושא זה מתעורר מזמן לזמן פולמוס חריף המעלה טיעונים של חופש הפרט, תלות בלתי נסבלת של החוכרים במינהל וכוי; הכצעקתה 7 ההבדלים בין חכירה לבעלות מתרכזים בעיקר בשלושה תחומים: (1) משן האחזקה (2) זכויות בהעברה (3) זכויות בבניה אשר לסעיף (1), בעל קרקע מחזיק בה כל זמן שלא מכר אותה, לעומת החוכר שזמן האחזקה הואלכאורה מוגבל. לאמיתו של דבר כאשר החוכר ממלא אחר תנאי החכירה, זכות החכירה שלו מתארכת מדור לדור (ראה סעיף 4 של הזכויות). יתכן שהזכות הזו לא באה די לביטויה בנוסח החוזה המקובל ויש לשאוף להבלטתה. אשר לסעיף (2) בעל הקרקע רשאי למכור את הקרקע ללא תלות בזולת, לעומת המגבלות הצלות על החוכר. ראשית יש לציין, כי מכירת קרקע שעליה בנויים שיכונים והעברתה מיד ליד איננה תופעה שכיחה. שנית, המיגבלה העיקרית היא תשלום דמי הסכמה ע י החוכר למינהל מקרקעי ישראל והיא אינה בסדר גודל שהציבור אינו יכול לעמוד בה (ראה סעיף 7 של הזכויות). מדובר בדמי הסכמה על הסכומים שהלאום השקיע את רובו והחוכר את מיעוטו, מן הראוי שעל הלא לו לא יעשה החוכר רווחים. שלישית, כל תשלום של דמי הסכמה מוכר כהוצאה בחישובי מס שבח אם החוכר המעביר את הזכות חייב בו. אשר לסעיף (3) החוכר מוגבל בזכויותיו לתוספת בניה (ראה סעיף 11.של 38

41 הזכויות). המיגבלות אינן נוגעות לרוב ציבור החוכרים שהשתכנו על אדמת הלאום, היות והאפשרויות להרחבת שיכונם הן בדרך כלל אפסיות וגם כאן יש מקום להקלות הנובעות מתכנית בנין ערים. במזכרנו ציינו גם כמה יתרונות של שיטת החכירה על זו של הבעלות (רישום, מחיר, הומוגניות וכר). לעומת זאת לא עמדנו על הצד האידיאולוגי הלאומי והחברתי של שיטת החכירה היות וזה נושא נפרד ועליו כתבו בפרסומים מיוחדים. אולם, אין להתעלם מכך גם כאן בהערה שמשקלה הוא רב. חזון מדינת ישראל המתפתחת, יצירת עתודות קרקע לעם שהכורח ההיסטורי יחזיר אותו למולדתו, אינם מתיישבים עם ההצעות למכור את הקרקע הלאומית הדירות שברובן נבנו מכספי הציבור, בצורה גלויה או מוסווית על מנת לחסל את שיטת החכירה, שהיא ההבטחה היחידה לקיום המטרות הנ ל. מתוך מבט היסטורי מושגי בעלות ובפרט בעלות על הקרקע השתנו באופן רדיקאלי בכיוון הגבלת זכויות אלה עד לצורך המוסכם. הגבלות אלה נעשו בעולם באמצעות חוקי מדינה ו/או חוקי עזר עירוניים. אין להכיר את זכויות בעל הקרקע כפי שהם הוגדרו בקודקס הנאפוליוני, כמשתרעות עד לשמיים ומתחת לפני האדמה וכן זכויות בעל הקרקע בזמן הזה. לעומת זאת שיטת החכירה שמקורותיה במסורת היהודית עתיקת הימים ושפותחה ע י הוגי דעות וקברניטי התנועה הציונית בתחילת המאה, עוברת שלבי התפתחות בכיוון המיוחל זכויות מירביות לפרט עם הבטחת אינטרס הציבור בקרקע. לא נצא ידי חובה אם לא נציין שתוך חקר הנושא הוברר לנו שמערכת שיטת החכירה הנהוגה היום דורשת שוב בדיקה מעמיקה והכנסת שינויים המתבקשים בנושאים כגון העמקת שיטת ההיוון, התאמת החכירה למציאות היום ובעתיד, ועד לשעה המיוחלת של תחיקת חוק חכירה על ידי המוסד המחוקק בישראל. (המממר חובר ופורסם כחוכרת מיוחדת ע י המכון לחקר שימושי קרקע) ( ר מחקר,משקל הקרקע במחיר הדירות בישראלי, ירושלים, תשיט, מבון לחקר שימושי קרקע, מס 16 (מהדורה שניה). 39

42 ו! גוגויות מחירי מקרקעין ודמי שכירות מדדים, עלויות ושעו יציג לדולר מעודכן לחודש יוני נעצדך. מגמת הירידה במחירים בשוק המקרקעין. בדירות שמחוץ לערים הגדולות גיכרת עדיין מגמת ירידה מתונה במחירים. 2. בתוך מספר חודשים ירדו דמי השכירות למשרדים באזור שכוגת מונטיפיורי ב 25% בממוצע, כפי שתראה הטבלא הבאה: שוק המשרדים באיזור המרכז מחיר לממ ד כ $ דמ ש כ $ א י ז ו ד לממ ר/חודש מרכז תל אביב ,000 מנשיה ,000 שכונת מוגטיפיורי אמור הקריה ,200 דרך הרצליה ,000 צפון תל אביב , הרצללה פיתזזז ,000 קדית אונו סביון ראשון לציון חולון ליד הבורסה ברמת גן ,000 פתח תקווה דמת השרון בת ים

43 3 במחירי הדירות בירושלים ניכרת יציבות מסוימת עם נטיה לירידת מחירים, כפי שתעיד הטבלא הבאה (המחירים באלפי דולרים): ה א י ז ו ר 3 חדרים 4 חדרים 5 חדרים קטמון מרכז העיר רובע יהודי גבעת מרדכי משה קרית וגן בית עוזיאל םן סימון רמת דניה רמת שרת מעלות דפנה רמת אשכול גבעה צרפתית בית הכרם קרית שמואל מגידו קרית וולפסון 140 אבו טור טלביה רחביה 125' 85 41

44 4 יש יציבות עם נטיוה לירידה קלה באזורים לא מרבזיים, כפי שתעיד הטבלא הבאה (בדולרים לחודש): דירת 5 חדרים דירת 4 חדרים דירת 3 חדרים העיר/ מרוהטת מרוהטת מרוהטת שכונה לא מרוהטת לא מרוהטת לא מרוהטת תל אכיכ מרכז ד צפון בבלי ל תכנית ג רמת אביב י נווה אביבים רעננה הרצליה פתח תקווה כפר גנים מרכז עין גנים ראשון לציון מערב אברמוביץ נחום גן מזרח גת ים קיראון חולון 42

45 5. באשר לשאר סוגי המקרקעין, כפי שפורסמו בחוברות 25 ו 26 של קרקע, ניתן לומר, כי מאז אוגוסט 1984 תלה יציבות עם נטלה לירידות מחירים, כפי שמראות הטבלאות הבאות: המחוז האיזור מהות הנכס יחידת חישוב מחיר נמוך $ מחיר גבוה $ 10,000 8,000 קל ח קרקע בניה צפופה בית וגן ירושלים י 15,000 10,000 קל ח רחביה טלביה קרקע בניה צפופה 4,000 3,000 קל ח קרקע בניה צפופה תלפיות 3,000 2,000 קל ח קרקע בניה צפופה נווה יעקב 6,000 4,000 לממ ר מבונה בנין מסחרי,^המשולש קדקע לממ ר קרקע לתעשייה שאול גבעת 1,200 1,000 מבונה לממ ר בנין משרדים מרכז העיר 17,000 2,500 קרקע בנייה צפופה קל ח תל אביב המרכז 16,000 2,000 קל יח קרקע בנייה צפופה גוש דן 5,000 1,500 קל ח קרקע בניה צפופה ראשל צ 5,000 1,500 קרקע בניה צפופה קל ח צומת השרון לממ ר קרקע קרקע בניה נמוכה הרצליה פיתוח קרקע לממ ר קרקע בניה נמוכה רמת השרון 4,000 2,000 לממ ר מבוגר, בנין מסחרי תל אביב מרכז 3,000 1,000 מבונה לממ ר בנין מסהרי פתח תקוה קרקע לממ ר ר ג כפר גנים קרקע בניה נמוכה לממ ר קרקע לתעשייה קרקע ת א שונצינו קרקע לממ ר קרקע לתעשייה ב ב לממ ר קרקע פ ת רח הסיבים קרקע לתעשייה לממ ר קרקע לתעשייה קרקע חולון קרקע לממ ר לתעשייה קרקע ראשל צ לממ ר קרקע לתעשייה קרקע רמלה לממ ר קרקע קרקע ספקולטיבית גוש לממ ר קרקע קרקע ספקולטיבית גוש קרקע לממ ר קרקע ספקולטיבית גוש קרקע לממ ר קרקע ספקולטיבית גוש לממ ר קרקע ספקולטיבית קרקע גוש קרקע לממ ר קרקע ספקולטיבית ח/ 300 חולון 8 6 לממ ר קרקע קרקע ספקולטיבית גוש לממ ר קרקע קרקע בניה נמוכה חיפה דגיה צפון קרקע לממ ר קרקע בניה נמוכה בנימינה קרקע לממ ר קרקע בניה נמוכה רמת ישי 3,500 2,700 לממ ר מבונה בנין מסחרי חיפה כרמל 1, לממ /ר מבונה בנין משרדים חיפה כרמל לממ ר קרקע חיפה צ ק פוסט קרקע לתעשייה דתם באר שבע קרקע לתעשייה לממ ר קרקע באר שבע קרע לבניה נמוכה לממ ר קרקע באר שבע!מרכז בנין מסחרי לממ ר מבונה 2,000 1,200 אילת מרכז בנין מסחרי לממ ר מבונה ,000 ערד בנין מסחרי לממ ר מבונה 1,

46 דמי שכירות בדירות לפי חוק הגנת הדייר (כחדר לחודש) תוספת תאריו תאריך מםפר מס חדרים דמ ש תחילת פרפופ קובץ החל p L5 1 כ % תו?!* רשומות,תקנות XX) aoo ד התוספת של דגלי השכירות החודשיים חלה על כל סוגי הדירות כדלקמן: (א)בין x13.81 תוספת של 90% (ב) בין ^1 תוספת של 58% (ג) מתאריך הוספת של 58% התוספת של דמי השכירות החודשיים חלה על כל סוגי הדירות כדלקמן: תוספת של 96.7% (א) בין תוספת של 96.7% (ב) מתאריך תוספת של 24.2% התוספת של דמי השכירות וחודשיים. חלה עלכל סוגי הדירות בשלמות התוספת של דמי השכירות תלה על כל סוגי הדירות החודשיים החודשיים. התוספת שלדמי השכירות 336 חלה עלכל סוגי הדירות כדלקמן: תוספת של 168%. (א) מיום תוספת של 168% (ב) מיום העדות: 1. לפיחוק הגנת הדייר (תיקון), תש ם 1980 ם ח 978 מיום מותר לממשלה לשנות מדי פעם את דמי השכירות, כאשר שיעור ההעלאה. יכול לנוע בין 70% ל 100% משיעור עליית,המדד באותה תקופה!!.a החל מה 1 לאוקטובר 1980 מבוטאים הסכומים בשקליםולא בלירות!! 44

47 מידע על הקפאת דמי שכירות מקרקעין התמצאות במבוך חישובי הקפאת דמי שכליות במקרקעין אמה פשוטה בלל ועיקר,. בדיקת דברי החקיקה הרלוונטיים מעלה, כי השאלה כיצד לקבוע דמי שכירות מושתתת. על פירמומים בקובץ :החוקים; קובץ התקנות וילקוט הפרסומים בתפזורת. ביחס לדמי שכירות של דירות לא מוגנות חלה הקפאה. לפיכך אם חוזה השגירות נעשה לפני דמי השכירות להיום יכולים לנוע בין שער דולר מוקפא של 1.23 ש ח = 1 $ לבין 136 ש ח = 1.$ התשובה באיזה שער לבחור נעוצה במועד התשלום לפי החוזה. אם מועד התשלום היה בתחילת החודש יחול השיעור הנמוך, ואם בסופו יחול השיעור הגבהה. התקופה: הקובעת לצורך החישוב היא יום 4.85 כיון שרק ב תוקפא שכר הדירה מחדש. על השער המחושב לפי מועד התשלום יש להוסיף 39%. יצויין, כי שכר דירה בעסקים לא מוגנים משוחרר מהקפאה מתחילת גם דמי שכירות מוגנים אינם כפופים: עוד להקפאה. על דמי חכירה ללא פיתוח ביישוב סמוך. סכום זה ישו לם בתמורח ל חוזה חכירה מהוון ללא אפשחת תיו במידה להעברת זכויות. והקיבוץ יבקש להעביר זכויו תבוטל ההפחתה בגין איסור מכירה, (שווי הקרקע יהיה 48%) ועל הקיבוץ יהיה להשלים לדמי חכירה ראשוניים על בסים תו&פת 24% משווי הקרקע ללא פיתוח ביישוב סמוך. שיטת התמלוגים דמי ב 8 ד הוצע ע י המינהל לקבוע תמלוגים של חכירה במפעלים תיירותיים בשיטת החניון. על בסים 3% מההכנסה ברוטו שיטת התמלוגים יוצרת מצב לפיו מש תנה התשלום למיגהל בהתאם לפעילות העונתית והעסקית, ומונעת ויכוח על שווי הקרקע. בשוק המקרקעין קיימות התקשרויות המבוססות על שכירות בשיטת התמלו גים. דמי השכירות שגתייצבו בערי ה מרכז ברשתות הקניות מבוססות על כ רות אלה מביאות בחשבון גם את ההש זמשך מעמי 21) 2.5-3%>%r מההכנסה ברוטו. דמי שבי במבנה. קעה גיתן לראות את התמלוגים הנ ל כחלק, בהיטלים כמקובל החיוב ללקוח, ממבנה או עיגוגים היטל לדוגמא: עירוניים מע מ. סביר שלעיל, והנתונים התאור לאור לקבוע דמי חכירה שנתיים לקרקע בלבד בשיעור של כ 2% מהתקבולים, או אחוד אחר. סביר ש וותיקיפ במפעלים העבר זכויות משווי 50% מהוות 1969 לפני הוקמו י בשיעור התמלוגים יהיו דהיינו הקרקע. מהתקבולים. 1% העבר במפעלים חדשים, שקמו זכויות -^40% דהיינו התמ 1969 מהוות לאחר מהתקבולים. 1.2% בשיעור יהיו לוגים להחלטות. בהתאם המוקמים ביישובים אסטר אזורים לאכלס במטרה מדיניות וביטחוניות, דמוגרפיות מסיבות טגיים מומלץ להקצות קרקעות למצאי צבא ללא תמורה ובלבד שהמתיישבים ימלאו אחר מטרות המדיניות המוגדרות. 45

48 מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים מ 1951 עד 1985 מקושרים לתקופת הגסיס 1 ליולי = מכופם על ירחון לפטטיפטיגןה של מחירים של הלשכה המרכזית לפטטיפטיהה שנה ינואר פפרואר מרפ אפריל מאי יוני i , , , , , ,216,9 1, , , , , , , , , , , , , ,0873 2, , , , ,8903 2, , , , , ,707,9 3, , ,8834 4, , , , , , , , , , , , , ,7004' 10, , ^ , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,321, ,176, , , , ,410, ,736, ,396, ,790, ,280, ,852, ,272, ,116, ,035, ,795,

49 שנה יולי אוגופט פפטטבר אוקטובר נובמבר דצמבר X1 66X , , , ,0933 1,0773 1, , , , , , ,2623 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0663 4, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ; , , , , ,688, ,495, ,924, ,431, ,165, ,854, ,698, ,461, ,185, ,158, ,367, ,001,

50 למטרות מעשיות ניתן לקשר המדדים המוצגים ביתם לתקופות גסים שונות להבקאם לבסיס שווה. לצורך השוואת סדרת המדדים שעל בסיס יגואר = לסדרת המדדים הקודמת שעל בסיס ממוצע = , יש להכפיל את המדדים שעל בסיס = במקדם הקשר.6,680 לצורך השוואת סדרת!המדדים שעל בסיס = 100 לסדרת המדדים הקודמת שעל בסים ממוצע = , יש להכפיל את המדדים שעל בסיס = במקדם הקשר 1,259. לצורך השוואת סדרת.המדדים שעל בסיס אפריל = 100 לסדרת המדדים הקודמת שעל בסים ממוצע = , יש להכפל את המדדים שעל בסים = במקדם הקשר 3,434 לצורך :השוואת סדרת המדדים שעל בסיס אוקטובר 1983 = 100 לסדרת המדדים הקודמת שעל בסים ממוצע = , יש להכפל את המחיים שעל בסים = במקדם הקשר.176,512 תשלום בעד שירותים בדירות (בחדר לחודש) לפי סעיף 63 (א) לחוק חגנת הדייר (נוסח משולב); תשל ב 1972 הרקת בור מאור ניקוי תאריך תאריך מס שופבין תחולה פרפום ק /ת , * ש ח ש ח הערה: * התל מה 1 לאוקטובר 1980 מבוטאים הסכומים בשקלים לא בלירות!! 48

51 מדד המחירים לצרכן על בסיס ספטמבר = , מספטמבר 1951 שנה י **

52 חודש 111 ד 11 ז\ 1 V שנה X

53 XI X חודש , ^ * לשימושים מעשיים קושרו מדדי המחירים לצרכן, אשר פורסמו בתקופות השונות ביחס לתקופות בסיס אחרות, לתקופת בסיס אחידה: ספטמבר = על מנת לתשב אחוז שינוי במדד בין חודשים שונים יש לחלק את המדד המאוחר במדד המוקדם, להכפיל ב 100 ולהחמיר 100 מן התוצאה. ** מינואר 1985 עוגל מספר הספרות שלאחר הנקודה לשתי ספרות בלבד. 51

54 שערים יציגים של הדולר האמריקאי עריו ע י דן מרגליות החודש 1977 היום 1978 היום 1979 היום 1980 היום 1981 היום 1982 היום 1983 היום 1984 היום 1985 היום 1986 היום ינואר פברואר מרם י אפריל X מאי 15 1: , יוגי , , יולי 15 1, , X אוגוסט 15 1, , םפטמב , , אוקטוב , , נובמבר , , דצמבר 16 1, הערות: (1) עד דצמבר 1980 החד. ההילך החוקי בלירות ומינואד 1981 בשקלים. (2) ב 10 לאוגוסט שנה זו היה פיחות חד פעמי עד שקל, ואילו ב 11 לאוקטובר היה פיתות ל 80 שקל. (3) ב הוחלף השקל הישן בשקל חדש, היינו חלוקה ב 1,000.

55 רישום שיכונים ציבוריים בחודשים מרץ, אפריל ומאי 1985 דן החוג למדיניות קרקעית שע י המכון, בפגישותיו החודשיות, בנושא: רישום שיכונים ציבוריים (תמונת מצב, הפיגורים ודרכים לחיסולם). כן קיים המכון, במקביל דיונים/בצוות מומחים מיוחד כדי ללמוד את הנושא. להלן הצעות והמלצות שנערכו על סמך ההרצאות והדיונים הנ ל והן מוגשות לעיון ולקבלת הערות של חברי החוג ושל הגורמים המעוניינים והנוגעים בדבר: 1. אין נתונים מהימנים ומאושרים של מספר השיכונים (דירות) שטרם נרשמו בספרי האחוזה. קיימים רק אומדנים הנעים בין 190,000 יחידות דיור לבין 500,000. ואפילו אם נניח שהמספר הממעיט הוא הנכון הרי גם הוא נוגע לחלק גדול של בתי אב בישראל ומהווה פגיעה חמורה בעקרונות של ניהול תקין של מקרקעין, נוגד את חוקי מקרקעין, גורס הפסדים לקופת האוצר, אינו מאפשר איסוף נתונים לניתוח התופעה והשלכותיה, פוגע בזכויות האזרח ועלול לסבן את השקעותיו של האזרח ברכישת הדירה. 2. ניתוח הסיבות שגרמו לפיגור כה עצום ברישום השיכונים הציבוריים מגלה, בין היתר, את המיגבלןת המותנות בחוקים ובתקנות שהמוסדות האחראיים והמבצעים את הרישום העמידו בזמנו, כשממדי התופעה היו קטנים לאין שיעור מהיום. קשיים ומיגבלות אלה אין כוח להתגבר עליהם, עקב המצב המשפטי שנוצר, במיוחד כאשר הדבר נוגע למקרקעין שלא עברו הליכי איחוד וחלוקה, ושאינם רשומים בלשכות הרישום כחלקות מוגדרות. 3. על מנת להתגבר על הפיגור המשווע של רישום הזכויות במקרקעין צריך, ראשית כל, להכיר ככל האפשר, בגבולות שנקבעו בשטח, הלכה למעשה, בהתאם לתכנון והבניה. 4. לפיכך מוצע: לאפשר שרישום הזכויות במקרקעין יהיה מבוסס על צילום מצב גבולות המגרש, בהתאם לחזקה הקיימת בעזרת השיטה הפוטוגרמטרית, המושתת על קואורדינטות של נקודות. צילום מצב זה יהווה בסיס רישום לגבולות המגרש כשהוא מוסכם על הנוגעים בדבר, ובעיקר על משרד רישום הקרקעות, בהסתייגויות המובאות להלן. 5. רישום כנ ל בספרי האחוזה של משרד רישום הקרקעות, יכלול הודאת משרד זה, שהרישום כולל העובדה שהגבולות שנקבעו מבוססים על המצב העובדתי הנ ל בלבד. ובמגבלה זו תהיינה גם הזכויות נתונות 53

56 י מעונייו לפנות לערכאות על מנת לקבוע להעברה. לעומת זה, רשאי כל בודאות וסופית את גבולות המגרש הנדון.!תואיל והסטטיסטיקה מוכיחה שרוב הזקוקים להודאה בזכויותיהם אינם נזקקים לדיוק מוחלט של גבולות המגרש, יש להניח שהמקרים שיידרשו לערכאות יהיו מוגבלים במספרם. על כל פנים, הצדדים יפעלו לפי הרישום הנ ל, ואפשר יהיה להעביר הזכויות. כל זה בתחומי ז המיגבלה שהגבולות הם מקובלים, הלכה למעשה, אולם אינם סופיים. 6. במקביל יש לגרום לניצול מלא,של, הישגי הטכנולוגיה החדישים, ( י,הן הוותיקים והן החדשים. על מנת לחסל את הפיגורים ברישום שיכונים, המיכשור החדש מאפשר להתגבר על. אחד מצווארי הבקבוק העיקריים בתהליכי הרישום/ והוא הכנת מפות לצרכי רישום ע י מודדים בשטח. מוצע לערוך נסיון באתר מסויים בשיטה פוטוגרמטרית, להשוות אותו עם השיטה הקונבנציונלית מבחינת עלות וזמן, ואם הוא יוכיח את יתרונותיו לשנות את תקנות הרישום של השיכונים י הציבוריים ע י מתן היתר להשתמש במפות שייעשו בשיטה החדשה. מפעילי השיטה הפוטוגרמטרית מבטיחים להכין מפות תוך זמן קצר (שנתיים ל 300,000 יחי) ובעלות פחותה בהרבה מן השיטה המקובלת היום. 7. מובן מעצמו, שתהליך הרישום י המקובל לפי החוקים הקיימים יימשך, אלא שחוששים אנו שאם לא נשתמש בשתי השיטות הנ ל, ייגדל הפיגור, זכויות חוכרים בדירות תועברנה מיד ליד מחוץ לכותלי משרד רישום הקרקעות, וללא ידיעת ומעקב המוסדות הצריפים לדעת. נמצא, כי המצב הנזכר בראשית נייר עבודה זה ילך ויחמיר. 8. שר המשפטים יתבקש( לצורך קידום הנושא, ליזום תחיקה הקשורה בהצעות הנ ל ובעיקר לתחום את זכויות החוכרים לפי ההצעות האלה, ליזום תיקון בתקנות המודדים תשכ ה 1965, כדי לאפשר הכנת תוכנית לרישום בשיטה פושוגרמטרית, או לשנות תקנות רישום מקרקעין (ניהול לרישום) על מנת לאפשר לשר המשפטים או למי שיוסמך על ידו להתיר רישום מקרקעין גם ללא הסתמכות על תקנות המודדים הנ ל בקשר למדידה בשטח. 54

57 מחיו קרקע ותעשיה בהתיישנות טבלת מחירי הקרקע. הנ ל לתקופה, , raim -.לפי-תחומי להלן בהתחשב..בסווג אזורי הממשלתי,ומשרד התמ ם, שיפוט, שהומה בתאום עם השמאי הפתוח, ואושרה על ידי מנהל המינהל. קבוצה מס ש ח לדונם ; מועצות אזוריות: בקעת הירדן, גוש עצען, הר חברון, חוף עזה, מגילוח, מטה בגימין, מעלה יוסף, ערבה, רמת הגולן רמת הנגב, שומרון. מושבות הגליל: מטולה. קבוצה מס ש ח לדונם מועצות אזוריות: משגב (כולל מצפים ישובים קהילתיים), עמק עידון ישובים קהילתיים. קבוצה מס ש ח לדונם מועצות אזוריות: אשכול, בקעת בית שאן, הגלל :ומליון, הגלל התחתון, חבל אילות, ממאות החרמון, מרום הגלל, עזתה אמור התעשיה הצמוד לנתיבות בלבך, שער הנגב אמור התעשיה הצןמוד לשדרות בלבד, תמר. הגלל: הושעיה (ישוב קתלתי). קבוצה מס ש ח לדונם - מועצות אזוריות: בגי שמעון, מרחבים, סגלם צור (לשעבר), עזתה (למעט'אמור התעשיה הצמוד לנתיבות), שער הנגב (למעט אמור התעשיה הצמוד לשדרות). מושבות הגליל: יבניאל, יסוד המעלה, מנחמיה. קבוצה מס ש ח לדונם אזוריות: גלבוע, מטה יהודה, עמק הירדן. מועצות! הגליל:מרת (המושבה), כפר תבור, מגדל, ראש פינה. מושבות קבוצה מס ש ח לדונם מועצות אזוריות: אלקנה, באד טוביה איזוריהתעשיה הצמוד לקרית מלאכי בלבד, געתון (לשעבר), חוף אשקלון, יואב, לכיש, מגידו, מודיעים, עמק יזרעאל, שפיר. קבוצה מס 7 - על פי שומה מועצות אזוריות: אונו, באר טוביה, (למעט אמור התעשיה הצמוד לקרית מלאכי), ברגר, גדרות, גזר, גןחזה, הדר השרון, הירקון, השתן הצפוני, השתן התיכון, זבולון, חבל יבנה, חוף הכרמל חוף השרון, מנשה, מפעלות אפק, נחל שורק, נעמן (לשעבר), עמק חפר, עמק לוד. עם תום תקופת!ההקפאה תוצא הוראה נפרדת בענק שערוך המחירים. המחירים הנ ל אינם כוללים הוצאות פיתוח. 55

58 לגבי והקצאת קרקע הנעשית ע 3 פי המלצה;ל^טוד ממכרז של משרד התמ ם, והיזם חייב בתשלום הוצאות פיתוח לגורם מפתח אחר, יצויין הדבר במפורש בהמלצת משרד התמ ם, לרבות שם הגוף שיתן אישור זה למינהל כתנאי לחתימת הסכם הפיתוח. לגבי מפעלים אשר מטרתם אינה תעשיה או מלאה מובהקים, כגון אחסנה, יש להוסיף 50% למחיר הנקוב בקבוצות 1 6 לעיל. מחיו קרקע לתעשייה באזורי ניתוח פיתוח באזורי לתעשיה ומלאכה קרקע להקצאת זו באה לקבוע' מחירים טבלה ותנאים להקצאה במחירים המוזלים. הוכנה ע י זעועדה לקביעת מחירי קרקע לתעשיה באזורי פיתוח שחבריה הטבלה מם: השמאי הממשלתי הראשי, סמנכ ל ומנהל האגף העירוני בממ י ועוזר שר התמ ס לא ז. מבוססת על הערכות השמאי הממשלתי ואשר עליהן ניתנו הנחות והקלות הטבלה כלכללות. ולאומיות אחרות. אזורי הפיתוח :וברגישויות בתחחשג בסיווג מיוחדות להקצות קרקע אזורי פיתוח, הוחלט גם השנה במספר הבעיות המיוחדות לאור במשך חמש שנות חכירה, במקום שיבנו ויפעלו יזמים במחיר מוזל לאותם לתעשיה לפיתוח. ערוכה כשלושה טורים. כדלקמן: (מימין לשמאל). הטבלה סווג הקבוצות ופירוט הישובים בבל קבוצה. א. -י מחיר המוזל שיהיה הבסיס לקביעת מחיר העיסקה. ב. המחיר הבסיסי שהוא המחיר שנקבע ע י השמאי הממשלתי. ג. שיחזיק ליזם כהנחה מותניה ייחשב הבסיסי, למחיר המוזל ביו המחיר ההפרש םהתאם להסכם, לפחות 5 שנים מפיעד חתימת חוזה החכירה. בקרקע אם יחזיק בקרקע פרק זמן קצר מזה, יהיה על התם לשלם למינהל את ההפרש בצרוף ריבית והפרשי הצמחה, בהתאם להזדאות החשב, וזאת בנוסף לתשלומים הנ ל, המגיעים למינהל בעבוד השמוש בקרקע והעברת הזכויות (דח ש, דמי הסכמה). אחרים המחירים בשקלים חדשים לדונם. ישוכ - מחיר פוזל מחיר בפיפי 4,431 4,431 3,988 4,431 6,647 32,000 קבוצה מס 1 מצפה דמון ירוחם רמת הגולן 886 בית שאן קרית שמונה נהריה שלומי מעלות 56

59 קבוצה מס 2 4,431 חצור 4,431 מחניים 6,647 1,035 חפן 4,431 שגב קבוצה מס 3 קבוצה מס 4 5,862 דימונה 11,078 טבריה עלית 5,170 אלון תבור 5,170 צומת גולגי 7,385 2,141 צפת שדתה 7,385 אופקים 11,078 נתיבות 5,170 אילת (עין עברונה) מגדל העמק 14,770 KCti עלית 14,770. 2,585 עפולה _ 14,770 ערד י ' 11,078 כחמראל 16,770 3,693 קבוצה מס 5 קבוצה מס 6 קבוצה מס 7 8,862 מישור אדומים 12,998 יקנעם כית שמש 8,862-4,282 רמת חובב 8,862 ארז 14,770 אילת (העיר) 8,862 קרית מלאכי 13,293 קרות גת 22,155 6,203 אשקלון א.ח. דתמי 12,998 רמת ישי.

60 אזורי התעשיה בירושלים מחיר מוזל למפעל מאושר/עתיר ידע מחיר בפיפי 17,724 ש ח/הונם. 11,816 ש ח/דונם עטרות 96,005 ש ח/דונם. 57,603 ש ח/דוגם הר חוצבים ה ע ר ו ת תוקף הטבלה ושיערוך המחירים: מחירי הקרקע הנקובים בטבלה יהיו בתוקף!החל מיום ועד שערוך המחירים יעשה עפ י הוראות מיוחדות שתנתנה עם תום תקופת ההקפאה. בתאריך יבחנו המחירים מחיש יבמידת הצורך, תפורסם טבלה חדשה. מחירי קרקע לתעשיןה כיו ש ותבל עזה (להוציא: מישור האדומים, ארז הכלולים בטבלה זו) יהיו לפי קבוצה מס 1 דלעיל. הנחה מותנית: חובה להוסיף בהסכמי הפיתתז זזהחכיחה שיערבו עפ י תנאי טבלה זו, את התמיי בדבר הזכות להנחה מותנית, כפי שנוסח ע י היועהמ ש למינהל. זכאי להנחה מותנית בגובה ההפרש ביו המחיר הבסיסי למחיר המוזל רק מי שיבנה ויפעל במקום במשך חמש שנות חכייזה לפחות. מי שלוא יעמוד בתנאי זה יצטרך לשלם את ההפהש בצרוף ריבית והצמדה. הוצאות פיתוח: מחירי הטבלה אינם כוללים הוצאות פיתוח. הוצאות הפיתוח יקבעו עפ י נהלי משרד התמ ם וישולמו לגורם המפתח, כתנאי לבצוע העסקה ע י םמ י. אתרים שאינם מיועדים למעשיה ומלאסה, (כגון: שטחי מסחר, תחנות דלק, אזורים מיוחדים) הנמגואים 0 זוך איזור התעשיה יוקצו לפי שומה. לגבי מפעלים שאינם תעשיתיים והנמצאים באזורי התעשיה הכלולים בטםלה. (כגון מטחי אחםנוה, חניונים) יש להוסיף 50% למחירים.המוזלים,הנקובים בטבלה. עסקות הקפאה: מימוש עסקות הקפאה יהיר. עפ י מחירי הטבלה האחרונה שבתוקף ליזם המימוש. דמי הסכמה: דמי הןהםכמה יתהשבו על בסים החשיש בין המהיר הפפיפי המופיע בטפלה פתופפח לנוהלי המינהל המקובלים.!בכל אזורי התעשיזה שאינם מופיעים בטבלה זו וכן באזורי התעשיה שבכפרי השערוך, לבין המחיר ששהלם בעת רכישת לזכויות ע י, החוכר המעביד ובהתאם המיעוטים ייקבע שווי הקרקע ע י השמאי הממשלתי. 58

61 חוק ומשפט כפני פסקי דין בענייני קרקע בפני הלכות והחלטות ועדת ערר לפי חוק מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו היו ר השופט (בדימוס) ש אשר והחברים עו ד דן מרגליות, ו מ לזר העוררים: 1. בנישו יעקב י י עמ ש (ת א) 654/83 2. בנישו אסתר המשיב: מם נגד מנהל מס שבח מקרקעין נתניה שבח מקרקעין שוויה של דירת מגויים שהתמחרה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לפניה נופפת, לפי סעיף 49 ז(א) לחוק,( 3 ) החץ מאותה לקפיעת השרוי הצורף להיזקק למומחיותם של שמאים. הדיון נסב על השאלה כיצד לשום!דירת מגורים עפ י םעיף 49 זו(א) לחוק מס שבח מקרקעין, כאשר במכירתה התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות' לבניה ניספת. : " הוועדה פסקה: המעריכים הם אלה שצריכים לקבוע שחיי דירת מגורים וזאת בהתייחס א. 1. לנתונים השייכים לעגין. בקביעה זו, רצוי כי יסתמכו על ידע בתורת השמאות כדי להגיע לתוצאה י ב. סבירה. חישוב הפחתת הערך הכללית של מבנה אינה קלה כלל ועיקר ויש להתייחם א. 2. י י לכל מקרה לגופו ע י בדיקות וחקירות. בהעדר כל נתון מסייע לבדיקת עלות מבנה שגהרס לפגי ביקור המומחים ב. לדיבר, ניתן להסיק הפחתת עדך בקו ישר כפי שהדבר מקובלי בתקנות מם ^, הכנסה (פחת) י י אין להתעלם מערך הפיתוח הקיים מסביב ל דירת. המגורים ויש לחשב כל )נורם 3. הצמח ל דירת המגורים ולקחתו השטח להכלילו בהגדרת פיתוח שגיתן בחשבון.,, י י אזכורים:. י פסקי דין של בית המשפט העליון: י 59

62 [1] ע א 277/78 פמואל ואח נ מנהל טפ שכח מקרקעין, פ ד לג( 2 ) 337 פסקי דין של בית המשפט המחוזי: ן 2 ] עמ ש (ת א) 483/81 כלה ראוך, פד א יב 44. חקיקה ישראלית: [3] חוק מס שבח מקרקעין, תשכ ג 1963, ס 49 ז(א). [4] תקנות מס הכנסה (פחת) ספרות משפטית: The Appraisal of Real Estate (7th ed.j by the American Lt>j institute of Real Estate Appraisers, Chicago, Illinois, 239. הערות העורך: לקביעת שוויה של דירת מגורים לפי סעיף 49 ז(א) לחוק מפ שכח מקרקעין, דאת: ד ר י הדרי, ההקלות במס שבח במכירת דירת מגורים: קשיים בהפעלת החוק הקיים והדין הרצוי הפרקליט לא 133. ע א 502/77 זהפי ג מנהל מפ שפה, פ ד לב( 1 ) 589. טענו: לעוררים: למשיב: עו ד פלוםקונום ו מ קדייצברג עו ד גב ב אופיר פסק דין החבר עו ד ד מרגליות: הצדדים לדיון זה צמצמו בסיכומיהם הדיון לשאלה אחת ויחידה והיא: כיצד לפרש הוראת סעיף 49 ז(א) לחוק מם שבח מקרקעין, תשכ ג 1963 [3], היינו: כיצד לשום דירת מגורים כאשר במכירתה התמורה המשתלמת בעדה ועשפעה מזכויות לבניה נוספת לדעת המשיב. 1. עובדות מוסכמות: (1) בתאריך נחתם זכרון דברים בין העוררים לבין ה ה רורמן מיכל וצבי, לפיו מכרו הראשונים מלוא זכויותיהם זכויות חכירה ביחידת דיור המהווה חצי בית דו משפחתי ואשר מכיל 2 חדרים, מטבח ושירותים ושטח קרקע של כ 750 ממ ד עליה בנוי'הביו^ י (2) יחידת הדיור הנ ל הוקמה לפני כ 26 שנה.(ראה ת/ 1 סעיף 1 ודברי מר 1 לפיד, תעד מטעם המשיב:,'*ב,עמוד 3 לפרטיכל שורה 13 מתחתית העמוד). (3) חוזה מכר מודפס בין הצדדים 'נחתם ביום (ראה"נספח לכתב הערר). החוזה הנ ל מאזכר את זכרון הדברים שקדם לו. (ה) 'המועד הקוב לצורך'קביעת השווי הוא יום חתימת זכרון הדברים, היינו: (5) התמורה הכוללת ששולמה בגין מכירת זכויות העוררים כאמור שווה לסכום של 1,120,000 שקל וכן דמי הסכמה בסכום של 200,000 שקל אשר שולמו על ידי הקונים כאמור בזכרון הדברים. אמנם בסעיף 9 (ג) לחוזה שנחתם. ביום יש קביעה הפוכה, 60

63 אך העוררים לא התייחסו לכך וגם בחוות הדעת ת/ 1 התייחס המומחה מטעמם.למועד ולתמורה על פי זכרון הדברים. (ראה גם החלטת המנהל בהשגה מיום המצורפת כגספח לכתב הערר). לפיכך, התמורה הכוללת היא 20,000^1 שקל. (6) הבית והחלקה מצויים במושב כפר חרוצים בגוש 7735 חלק מחלקה 1, גוש 7696 חלק מחלקה 1, גוש 7692 חלקה מחלקה 18 וחלקה 40 בשלמותה. (ראה הקדמה לחוזה מיום 1;4v82). (7) לפי תכגית בגין ערים מאושרת מותר לבגות על המגרש שטח בנוי כולל של 160 ממ ר. (8) בהסכמת הצדדים הוצג בפניגו פסק דין שניתן על ידי ועדת ערר בהרכב הנוכחי בעמ ש 225/82 שמיאן 1 מנהל מפ שגה נתניה (ניתן ביום ולא פורסם עדיץ). פסק דין זה מתייחם למכירת זכויות ביחידת דיור מס. 54 ב שבכפר חרוצים, שהכילה דירה בת 2 חדרים בשטח כולל של כ ממ ר והיא בנויה על חלק מחלקה 18 בגוש 7692 ששטחו 700 ממ ר. התמורה לפי חוזה מיום בגין הנכם היתד. 800,000 שקל. הוועדה קיבלה עמדת המשיב, לפיה שווי דירת המגורים הוא 250,000 שקל. גס שם הניצול האפשרי על מגרש ריק היה 160 ממ ה (9) בהסתמך על הוראת סעיף 49 ז(א) לחוק, פיצל-המשיב את התמורה ששולמה במקרה דנן לשגי חלקים: א. חלק- אחד של 600,000 שקל המהווה כפל הםטם שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ללא זכויות לבנייה נוספת. ראה הודעת השומה המהווה נספח לכתב הערר מם ב. החלק האחר בסכום של 609,220 שקל המהווה שווי הזכות חאחרת. ראה הודעת השומה המהווה נספח לכתב הערר מם אגב, סיכום שני הסכומים הינו דק 1,209,000 שקל ולא 1,320,000 שקל והפרש זה 'לא הוםבר בפגיגו על ידי הצדדים. (10) העוררים סוברים כי מגיע להם פטור מלא ממם שבח בגין מכירת הנכס!זאת כיון שלדעתם כפל השווי עולה על שוויהמכירז י-.3 סיכום חילוקי הריעות בץ הצדדים: (1) - שטח הבית הקיים על המגרש לטענת העוררים הוא כ 55 ממ ר ברוטו ;ראה ת/ 1 ), ואילו לטעגת המשיב הוא כ 50 ממ ר (ראה עמ 3 לפרטיכל). העד מטעם המשיב לא ביקר בתוך הבית ואילו המומחה מטעם העוררים ביקר בתוכו. אגי מציע לסמוך על עדות המומחה מטעם העוררים בגקודה זו ולקבוע את שטח-הבית לפי 55 ממ ר וב, r יבקיר י י (2) שני הצדדים מסכימים כי יש לחשב חבנין הקיים לפי ערך כחדש בגיבוי ;פחת, אלא שהמשיב העריך שווי לממ ר חדש כ $280 לפי השער היציג ביום ההסכם יומםכום זה ניכה פחת של 2% לשנה, או כ 52% בקירוב והגיע לעלות אחרי הפחתח של 111,600 שקל (ראה ענד 5 לפרטיכל), לסכום זה הוסיף ערך קרקע יחסי מתוך שווי של 600,000 שקל, המהווה = 160/50 31% או כ 200,000 שקל. ובסך הכל הגיע במעוגל לסכום בולל ישל כ 300;000 שקל. (ראה עמ 5 לפרטיכל). י מאידך גיסא, המומחה מטעם העוררים קבע עלות לממ ר כחדש לפי כ $400 ואחרי הפחתה של 40% בקרוב הגיע לעלות של כ 275,000 שקל. לסכום זה הוסיף הוצאות 61

64 בסכום של 50,000 שקל ובסך הכל (חיבור לחשמל, מים, גיגון וגדר) המגרש פיתוח.העריך שווי הבית.ופיתוח בסכום של 325,000 שקל. כדי להגיע לשווי הקרקע *שלי היחידה ניכה את שווי הבית והפיתוח כאמור מן התמורה הכוללת של 1,320,000' שקלי והגיע ליתרה של כ 1,000,000 שקל. מסכום זה ייחם ל דירת המגורים חלק יחסי/בשיעור של,160/55. או כ 34% או כ 344,000 שקל. לפי גישתו יוצא ששווי דירת המגורים? הוא 344,000 שקל + 325,000 שקל = 669,000 שקל. (ראה ת/ 1 עמ 3 ועמ 1 ו 2 לפרטיכל). העד מטעם המשיב מצדיק שומתו ל דירת המגורים בכך שהתמורה שישלמו במקרה דגן מופרזת ושווי העיסקה לא היה צריך לעלות על 600,000 שקל. (ראה עמ 5 לפרטיכל). כבסים בעיםקה התמורה-ששולמה לקחת סובר כי יש העוררים מטעם המומחה לחישובים. המומחה >ד< מצב הבית מבחינת אחזקה שנוי במחלוקת בין עדי הצדדים. העוררים ביקר בנכם תקופה ניכרת לאחר תאריך ההסכם ומצא-^יחידה משופצת מטעם המשיב-ביקר במקום מספר חודשים לאחר תאריך ההסכם, אך לא ישנה. העד מטעם נכגס פגימה, כיון שהבית היה סגור. התרשמותו היתד. ממצב חיצוני לא מלבב, כאמור בדבריו לפרטיכל בעמ 3 שורה 11 ממעל. בעניז זה מוכן אני לסמוך על עדות בן העורר שמואל שאכן נערכו שיפוצים בבית כחצי שנה- לפני העיםקה (עמ 2 לפרטיכל). בנישו זהו העד היחידי שראה את הבית סמוך לתאריך העיסקה. 3. עלי לציין כי העדימטעם המשיב והמומחה מטעם העוררים לא הביאו כל דוגמא של עיסקה דומה. שניהם הסתמכו על נסיונם בתחום מקצועם ועל ידע הגובע משמועות. גם ביחס לעלויות בנייה לא הובאה בפנינו כל ראיה, אלא שהתייחסו לפרסומים כלליים ללא שם ומקור הניתן לבדיקה. בעגין הפחת'גיכה העד מטעם המשיב 2% לשגר- המומחה העורר ניכה פחות מזה. הסיוע העיקרי שניתן לגו על ידי הצדדים היה בהצגת מטעם בענק עמ ש 225/82 שמיאן"הג ל, שגיתן על ידיגו במקרה דומה, והמתייחס פסק הדק זכויות מיום שגי הצדדים הסתמכו על הצמדת מחיר העיסקה ומחירי למכר הבניה לדולר, כך שגם אנו רשאים להיזקק להצמדה זו בבואנו להכריע בערר זה. מן הבחינה של גושא השמאות, שגי הצדדים בערר הגדון לא היו מוכגים והצגת חעשוי לסייע לגו בקבלת ובלי פירוט מספיק נעשתה ללא מחשבה מעמיקה הדברים בסיכומיהם מסתמכים שני הצדדים על פסק הדין ע א 277/78 סמואל ואח נ הכרעה. למנהל מפ ישבח מקרקעין, [1] ופםק ד דין עמ ש (ת א) 483/81 בלה ראוך [;2]. והמסקנות שיש להוציא מן החומר שהוצג העובדות חתייחסות לניתוח לפני 4. בפגיגו בכתב ובעל פה, יש צורך בליבון הסוגייה של הערכת דירת מגורים לפי החוק. פסק חדין בענק פמואל ואח הנ ל [1] דן במושג דירת יחיד כמשמעותו בחוק מם שבח מקרקעין, לפני תיקון מס 8. לדעתי, נוסח חםעיף בחוק דאז אינו שונח במז^תו מן הגוםח.של סעיף 49 ז(א) שלאחר תיקון מם 8. במקרה של םמואל וקוואט, מכרו יחידת מגורים בשטח של 184 ממ ר + חדר כביסה בשטח של 12,50 ממ ר ושטח קרקע,.של קיימת 2,777 ממ ר לקבלן למטרת בנית בית דירות בשטח רצפות כולל המהווה.42% משטח החלקה כולה. גם שם היוותה התמורה חכוללת בסים לחישוב שווי דירת היחיד ושתי הזכות השוני במקרה הנ ל לעומת המקרה הנדון מתבטא, בין השאר, בכך שבמקרה האחרת. חנ ל לא נקנתה החלקה בגדר נכם נגרר לדירד, אשר לא ניתן לנצלה מעבר לניצול 62

65 הקיים, אלא נהפוך הוא המקום נקנה בעיקרו של דבר בשל הקרקע והבית שנרכש בבר נהרס כדי לפנות מקום לבניה של בית משותף, אשר בו תהיינה מספר דירות (ראה עפו 173 דברי כב השופט שמגר). במקרה שלנו היחידה הקיימת לא נהסרה ועתידה ככל הנראה לשמש בסים לתוספת בניה. במקרה של פמואל ואח קבע השופט שמגר ג אולם בהיעדר אמת מידה מנחה בחוק שבפנינו מסורה קביעת השווי כל כולה להערכת המוסמכים לכך, אשר עליד& להישען.על מערכת הנתונים העובדתית הקשורה לדירת היחיד המסוימת שבה מדובר (עמ 175 ). דברים אלה יפים גם לאחר תיקון מס 8 לחוק.. הפירוש שיש לתת לדברים אלה הוא כי המעריכים הם אלה שצריכים לקבוע שווי דירת מגורים וזאת בהתייחס לגתוגים השייכים לעגין. יהיה זה רצוי כי יסתמכו על ידע בתורת השמאות כדי להגיע לתוצאה סברה. יש לציין, כי מפסק הדין הנ ל לא ברור האם גוצר קשר בין שווי דירת חיחיד לבין שווי ה תמורה הכוללת אשר שולמה בגין הנכם לצורך קבלת סיוע בחישוב שווייה של דירת היחיד על סמך העיםקה הכוללת.. 5. בענין בלח ראוך הנ ל [2], התייחסתי 'לנושא שומת. דירת המגורים לאור פסק הדין םמואל וקוואט הנ ל, ותורת השמאות, כדי להביע עמדה ביחס לשאלה כיצד יש להעריך דירת מגורים לפי החוק לאחר תיקון מם 8. בענין בלה ראוך [2] לא נזקקתי לגושא בכל פרטיו, מכיוון ששם היה מדובר במגרש שמותר לבנות עליו בית קומות והיתה קיימת עליו יחידת מגורים קטנה. במקרה הנ ל לא היה ניתן להקיש מן העיסקה,גופה כדי להוציא מסקנה באשד לשווי דירת המגורים וזאת כיוון שהיה מדובר בשני מישורים שונים: המישור האחד, שווי קרקע בדירות בבית קומות והמישור השני, שווי קרקע בבית פרטי. זהו שוני עקרוני. הקשר בין שני מישורים אלה טעון הוכחה ובדיקה. בעקרון, פסלתי כל שיטה שרירותית לפיה מוסיפים אחוז מסויים לשווי דירה דומה בבית משותף, כיוון שהשוואה זו לא הוכחה באופן ממצה. 6. אף נציבות מס הכנסה ומס רכוש התלבטה בנושא זה של הערכת דירת המגורים. התוצאה של התלבטות זו הינד. הוראת ביצוע מ ש 83/14 מיום 9 לספטמבר הוראת ביצוע זו משקפת את דעתי ביחס לצורך לחלק השווי של דירת המגורים לשני מרכיבי יסוד: (א) המבנה ו (ב) הקרקע, וזאת בניגוד מסויים להוראות ביצוע קודמות. ביחס לשווי המבנה, קובעת ההוראה כי זה ייקבע על פי ההוצאות הדרושות לבנייתו כחדש בעת תאריך ביצוע העיםקה ובניכוי פחת מתואם של עד לשנה ועד לתיקרה של' 60% מערך הנכם כחדש. שם גם נאמר, כי הפחת המנוכה צריך לבטא הסכום הדרוש לשיפוץ המבנה הקיים עד להבאתו למצב כחדש. י ביחס להערכת שווי הקרקע, נקבע י הסדר שרירותי לפיו' יהיה שווי הקרקע ל דירת המדודים "חלק יחסי משווי המכירה כיחס שטח הדירה הנ ל לשטח הכללי המותר לבניה, ולתוצאה זו יש להוסיף אחוזים מחמת פרטיות *והיעדר צפיפות. הוראת הביצוע מוסיפה וקובעת, כי ביחס לשווי הקרקע מותר למעריך לשום גם על פי שיטת ההשוואה, אם יש דוגמאות של עיסקות בהם נמכרו גכםים מסוג בניד. נמוכה. ר השיטה ביחס להערכת המבנה נכונה עקרונית, אלא "שקיים ' בה ליקוי מסויים. Y K לקחת באופן אוטומטי פחת קבוע, כפי שהדבר'משתקף בתקנות מס הכנסה (פחת), [4] פחת זה הינו פחת חשבונאי בקו ישר, שנועד לנוחיות המשתמשים בו והוא 'משתנה בהתאם לסוג וטיב הנכם. אם ה פחת בקו ישר ישים בפקודת מס הכנסה כאמת 63

66 64 מידה נוחה לשימוש, אין הדבר בהכרח נכון ביחס לחוק מ 0 שבח מקרקעין, תשכ ג.[3] נציבות מם הכנסה היתד. ערה לקושי זה ולכן נקבע בהודאת הביצוע שיש תיקרה לניכוי הפחת הקצוב. קביעה זו עומדת בסתירה ל פחת בקו ישר ועובדה זו טעונה בירור קצר של הסוגיה.. בתורת השמאות קיים:המושג.של פחת.נצבר Dépréciation Accrued (ראה בספר:.5] Estate ([The. Appralsal of. Real..מבחינים בשלושה סוגי פחת עיקריים: (א). פחת פיפי,Physical. המתחלק.לשני סוגים:. :(1) שניתן לתיקון. ע י שיפוץ. Curable ; (2) שאינו ניתן לתיקון ע י שיפוץ.Incurable (ב).פחת. פונקציונלי Functionai המתחלק לשני סוגים:. (1) שניתן לתיקון ע י שיפוץ. (2) שאינו ניתן לתיקון ע י שיפוץ. (ג) פחת פלפלי פפיפתי( Environmentai ) Economie שאינו ניתן לתיקון. בד כ. בספרות מקובל שהפחת שווה לסכום בו ניתן לשפץ (אם ניתן) הנכס הקיים כדי להביאו למצב כחדש, היינו: שיפוץ ליקויים פיסיים (מבניים) ושיפוץ ליקויים בתיפקוד (פונקציונליים). בתר'כי הפחית אינו שווה לכל חלקי המבנה. בד כ הפחת על שלד נמוך מאד בעוד שהוא גבוה יותר ביחס למעטפת השלד (עבודות הגמד). השיטות להערכת הפחת שנצבר מתחלקות לשני סוגים: (א)"שיטה ישירה ו (ב) שיטה עקיפה' (שם, בע [5]). 239 חפחת ^קו ישר מסווג כאמצעי להערכה ישירה של פחת כאשר קיימת הבחנה יסודית בין חיים.פיסיים שיל מבגד. לחיים מועילים מבחיגה כלכלית. תיקרה לניכוי פחת. כפי שעשתה הנציבות בהוראת הביצוע מסווגת למישור החיים המועילים של מבנה, בעוד שאילו היתד! תודת ה קו הישר מיושמת בעקביות, היה מבנה מופחת שמאית תוך 50 שנה לפי 2% פחת לשנה. המסקנה היא, כי למבנה תתכן יתרת חיים מועילים בניגוד לשיטה זו. בספרות מקובל הדיבור העממי יותר בניינים נהרסים מאשר כורעים תחתיהם : שם בעמי,[5] 243 דיבור down" 'More buildings are torn down than fall זה מצביע על העובדה שהערכת פחת פיסי אינה מספקת למדידת הפחתת ערך מפל הסיבות. בישראל, כמעט בכל מקום שהבניה אסורה או מוקפאת, משפצים המבנים הקיימים ומביאים אותה למצב כחדש. כך למשל, ניתן לראות מבנים משופצים רבים באמור יפו ליד הנמל, באמור נווה צדק בתל-אביב וכיוצא באלה. לעומת מצב דברים זה, בעולם המערבי מקובלת יותר השיטה _של התםת מבגד. ובנית מבגים חדשים. דוגמאות רבות לכך ניתן לראות בארצות הברית ובקנדה. באירוםד. חיו חלקים עירוניים רבים שנהרסו במלחמת העולם השניה. לאחר המלחמה שופצו המבנים באותו סגנון שהית קיים קודם לכן. כשיטה העקיפה ניתן למתד פחת על פי שיטת ההשוואה לנכס חמד. חדש שנפכד או שיתעד. ההכנסה המתקבלת ממנו. מכל אלד. אפשר להסיק, כי חישוב הפחתת הערך הכללית של מבנה אינה קלה כלל ועיקר ויש לחתייחס לכל מקרח לגופו על ידי בדיקות וחקירות. חישוב הפחת שנצבר

67 בשיטה עקיפה כמויעל ידי הסכום הדרוש להביא המבנה למצב כחדש דורש ידע מםויים בחישוב כמויות, עלות חומרים, עבודה ורווח קבלני. לפיכך, בהיעדר כל נתון מסייע לבדיקת עלות מבנה שנהרס לפני ביקור המומחים לדבר, ניתן להסיק הפחתת ערך בקו ישר כפי שהדבר מקובל בתקנות מס הכנסה (פחת), כדי להקל על עבודת אגף מס שבח, היה זה מן הראוי כי המחוקק. יתן דעתו על הנושא ויגיע למסקנה, כי המצב הנוכחי מסובך מדי, ויש צורך בקביעת אמות מידה שרירותיות לחישוב הפחת שנצבר כאמור. אם המחוקק היה קובע כי יש ליישם פחת בקו ישר עם תיקרה מגבילה לצורך חישוב פחת, לא היה מתעורר כל ויכוח באשר לחישוב פחת כולל. עד לקביעה בחוק יש צורך להפעיל כיוון מחשבה שמאי בנדון. י 8. המשיב מתעלם מערך הפיתוח הקיים מסביב ל דירת המגורים שלא כדין. החוקי קובע בסעיף 49 ז(א) כי מדובר על הסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון זו בתמצית שיטת שווי השוק "The market data.approach" אץ ספק כי לפיתוח השטח יש חשיבות כערך נגרר הכרחי ליחידה הקיימת. בהקשר זה יש לציין כי פיתוח כולל לא רק הכשרת השטח לשימוש היחידה הקיימת, כגון: חצר, שבילים, נטיעות, גדרות ועוד אלא גם מבני עזר שמטרתם לסייע למבנה המגורים העיקרי כגון: חרר כביסה, מחסן וכיוצא באלה. לפיכך, יש לחשב כל גורם שניתן להכלילו בהגדרת פיתוח השטח הצמוד ל דירת המגורים ולקחתו בחשבון. 9. שאלה נכבדה היא, האם יש לקחת בחשבון את נתוני העיםקה המסויימת לצורך קביעת ערך הקרקע של דירת המגורים. לדעתי, התשובה לכך היא חיובית בתנאי שאגו גמצאים באותו מישור של הערכה. גיתן להשתמש בהשוואה של דברים דומים או דברים שונים לאחר שיקלול ההבדלים ביניהם. 10. במקרה שלנו, כיון שהעיסקח מתיחסת לניצול אפשרי של 160 ממ ר ביחידת מגורים אחת, הרי ניתן להשתמש בה להשוואה לשם קביעת שווי הקרקע הדרושה לדירה הקיימת. מבחיגת גוחיות גרידא, ניתן לומר כי היחס הוא כמקובל על שני הצדדים בענין הנדון והוא המנה הנוצרת על ידי חלוקת שטח הרצפה הקיים ברוטו בשטח הרצפות המותר לביה מירבית מוכפל ב 100%, או בנוסחה הבאה: שטח רצפה קיימת.100% x שטח רצפות מותר תוצאה זו ניתן להכפיל בסך הכל התמורה ששולמה בגין העיםקה לאחר הפחתת לרך תמורה מופחת של המבנה הקיים והפיתוח הצמוד לו בשטח שמסביב. לפיכך, הדרך *בה נקט המומחה מטעם העוררים נראית לי מבחינה שמאית, כאשר הניצול המותר הוא מאותו סוג של הניצול הקיים. (בניה נמוכה). 11. מסקנה זו אינה ישימה ביחס למקרה כמו בלה יאור [2] הנ ל, כיון שמדובר בשני מישורי הערכה: האחד, מישור בניה נמוכה והאחר, מישור בניה צפופה (רוויה). המינימום כלכד ביחס למקרה במו כלה ראוך הוא השיטה' שנקבעה בהוראת הביצוע שאוזכרה לעיל. החישוב השמאי צריך להיעשות בדרך שציינתי בענין כלה ראוך. הליקוי בשיטת היחס הישר במקרה של מישור הערכה דומה כאמור לעיל הוא, שאין בטחון שהיחס בין שטח בגוי קיים לשטח מותר הוא ישר מבחינת החלק המגיע בערך הקרקע הכולל.65

68 זכויות בניה נוספות. כאן לפחות, הטעות אינה גדולה כל כך כמו במקדה שיש שני מישורי הערכה שונים של בניה נמוכה לעומת בניה. צפופה. דירות רצוי היה אולי לבצע. מחקר יסודי ולהשוות מחירי דירות בצפיפות נמוכה למחירי בצפיפות גדולה, כדי ליצור יחס או קשר נוסחת כלשהו. בהיעדר מחקר כזה, אין לקבוע: כל מקדמים! שריתתיים שאין להם ולמציאות כל קשר הכרחי. בודדת. לכן, דעתי היא, שאיו עדיין קשר מוכח בין שווי דירה בבית משותף לשווי דירה. 12. בהתייחסתי למקרה הנדון, ציינתי כבר כי הצדדים לא הקלו על הוועדה בנתונים עובדתיים אשר עשויים לסייע לנו להגיע למסקנה פשוטה. לפיכך, ניתן להיעזר לצורך הענין ביום בחומר הידוע לנו כוועדה ממקרים אחרים שבהם עסקנו. פםק הדין. בענין שמיאן שאוזכר קודם, סותר את דברי עד המשיב, כי שווי העיסקה הנדונה מופרז. אם מוסיפים למחיר העיםקה של שמיאן הצמדה לדולר, כפי שהמשיב עשה, מגיעים למסקנה כי.המחיר של העיסקה תן סביר. שם שולמו כאמור 800,000 שקל ביום שהם כ 64,000 $ לפי שער ממוצע של כ 12,4 שקל לדולר ב הכפלת השיעור הדולרי בשער הדולר לכשעצמו, העיםקה דנן, היינו: נותן שווי מתואם של כ 1,400,000 שקל. לפיכך, זה מראה לכאורה סבירות העיסקה. כמו כן, המשיב לא התערב במחיר העיסקה מכח הסמכות המוקנית לו בסעיף 1 לחוק בהגדרת שווי של זכות פלונית. קביעה זו מועלית לראשונה בערר זה והיה זה מן הראוי שתועלה קודם. הבנתי מעדותו, כי במקרה של סכום נמוך מתערבים על ידי הוצאת שומה לפי מיטב השפיטה, ואילו כאשר הסכום גבוה אין מתערבים. העד מטעם המשיב אומר בעדותו (עמי 5) בשמאות החוזה לא מעניין אותי. אמירה זו גוגדת ההגיון והחוק. להיפך, יש לקרוא החוזה ומסמכים נלווים ולדלות מהם כל עובדה או נתון העשויים לסייע להגיע למסקנה בענין השווי. 13. ביחס לקביעת עלות המבנה במקרה הנדון, ניתן לחיעזר בחישובים המצויים בפסק הדין שמיאן הנ ל. החישובים שם נערכו על ידי אותו עד אשר הופיע בערר הנדון. המשיב קבע עלות בניה של תרה בשטח של 45 ממ ר לפי 4,000 שקל לממ ר כחדש ומזה ניכה פחת. כיון ששני הצדדים בערר זה ביססו חישוביהם לצורך שיקלול על הצמדה לדולר, ניתן ליישם הצמדה זו כדי להקיש ממקרה שמיאן למקרה הנדון. לפיכך, 4,000 שקל מחולקים בשער הדולר של עיסקת שמיאן (12.5 שקל = $1) נותנים עלות תלרית של כ $320. הכפלת $320 בשער העיסקה במקרה הנדון (17.6 שקל = 1 $) נותן סכום של 5,600 שקל לממ ר. לאחר קבלת עדות עד העוררים מס 2 ביחס למצב המבנה ליום העיםקה אני מייחם למבנה פחת כולל של כ 40% כגירסת מומחה העוררים. לפיכך, שווי ממ ר בניכוי הפחת יהיה 5,600 שקל <> 6% = 3360 שקל. שווי המבנה הכולל לאחר ניכוי הפחת יהיה איפ&: 3360 שקל א 55 ממ ר = 184,800 שקל. 14. בענין הוצאות הפיתוח של המגרש הצמוד למבנה הקיים נוטה אני לקבל גירסת המומחה מטעם העוררים בסכום של 50,000 שקל. יתרה (ערך הקרקע כולל זכויות) 1,085,200 שקל לפיכך, שווי המבנה 184,800. שקל + שווי הפיתוח 50,000 שקל 66

69 סד הכל שווי מבנה + פיתוח צמוד 234,800 שקל. 15. סכום זה של 1 המבנה והפיתוח יש לנכות מסד התמורה ששולמה כדלקמן: תמורה כוללת 20,000^1 שקל טווי מבנה מופחת ופיתוח 234,800 שקל 1,085,200 שקל ערך הקרקע שיש לייחס למבנה הקיים יהיה החלק היחסי כדלקמן: א = 100% 34% (מעוגל) א 1,085,200 שקל = 368,968 שקל. 55 ממ ר 160 מ ר לפיכך, שווי דירת המגורים יהיה כדלקמן: ' (א) שווי מבגד. מופחת + פיתוח 234,800 שקל + (ב) שווי החלק היחסי בקרקע 368,968 שקל סך הכל שווי 603,768 שקל 16. התמורה הכוללת בעיסקה היא 1,320,000 שקל שקל 1,207,536 כפל שווי דירת המגורים שקל 112,464 שווי ה זכות האחרת כי שיהא זה ראוי לומר, בערר זה ניתן שהועלתה לפנינו הסוגיה לסיכום 17. המחוקק ייתן דעתו בנדון ותימצא הדרך להקל על קביעת השווי של דירת מגורים כדי למנוע בזבוז משאבים במציאת פתרונות לנושא בעייתי זה. פתרון אפשרי אחד יכול להיות קביעת כללים לשומה אפילו שרירותיים, העיקר שיהיו ברורים וקלים להפעלח. פתרון אפשרי שני יכול להיות מתן ניכוי כפל של שטח בנוי במקום שווי ואז יתרת השטח הבנוי תחושב ללא קושי וייקבע הסכום לתשלום. בית המשפט העליון בדרכים שהותוו על^ידי עד לשינוי החוק יש לפעול, לדעתי, בעניין פמואל ואח [1] והפרשנות שניתנה בענין בלה ראוך [2] ופסק הדין במקרה שלפנינו המשלימים זה את זה. לפיכך, הייתי מקבל הערר חלקית, ומורה למשיב'להוציא הודעת שומה מתוקנת כאמור בפסיקה 16 של פםק דין זה. בנסיבות הענין הייתי נמנע מפסיקת הוצאות. אנו מצטרפים לאמור בפסק הדין ולתוצאה אליה הגיע חברנו. על כן הוחלט לקבל הערר חלקית ולהורות למשיב להוציא הודעת שומה מתוקנת לפי פיסקה 16 לפסק דין זה. אין צו להוצאות., ניתן היום היו ר, השופט ש אשר, והחבר מ לזר: 67

70 ע.א. 370/81 מדינת ישראל נגד לבני פרינה בע מ (ערעור וערעור נגדי הערעור בוטל והערעור הנגדי נדחה). המשיבה תבעד. בבית המשפט המחוזי לחייב את מינהל מקרקעי ישראל להשיב לה את מרבית דמי ההסכמה וכן ריבית פגורים ששולמה בגין העברת זכויות חכירה שלה במקרקעין בירושלים. ביהמ ש המחוזי נעגה לתביעה, למעט התביעה להשבת ריבית, ועל פסקו ערערו המדינה והמשיבה. המדינה ביטלה את ערעורה וערעורה של המשיבה נדחד טרינייתו העיקרית של בא כוח המשיבה היא על הוראה בחוזה החכירה שלפיה נקבעים הערך היסודי של המגרש וכן ערכו בזמן אישור ההעברה, שהם הבסיס לחישוב דמי ההסכמה, לפי הערכתו של השמאי הממשלתי. לטענת המשיבה ההוראה היא בגדר תנאי בלתי סביר, ומאחר ומדובר בהעברת זכויות שכירות המקרקעין, רשאי ביהמ ש להתיר את ההעברה בניגוד לדעת המשכיר, כדבר סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה. עפ י סעיף זה, אם לא מסכים המשכיר להעברת זכויות שכירות מטעמים בלתי :סבירים, רשאי ביהמ ש להרשות את העיסקה בתנאים שיראו לו על אף האמור בחוזה השכירות. טוען בא כוח המשיבה, שיש לבטל את שומתו של השמאי הממשלתי ולקבוע, כי התמורה שעליה הסכימו המשיבה והרוכש את המקרקעין תשמש בסיס לחישוב דמי ההסכמה. על הטענה לפיה עצם הפער שבין השומה לבין.המחיר אות הוא לאי סבירותה של ההוראה, אין צורך לעמוד. עצם קיומו של הפער, הוא כשלעצמו, אין בו כדי להצביע על חוסר סבירות של הסעיף. אך גם הטענות לגופה של ההוראה אין להן על מה שיסמכו. המשיבה רואה אי סבירות בכך, שקביעת הערך גמסרה להערכתו של שמאי ממשלתי דווקא, אשר בתור שכזה חשוד הוא לדעתו שייטה אחרי הרשות. אין בכך ממש. עניינים שבמומחיות מקצועית, נמסרים לא אחת, על פי דין או על פי צו של ביהמ ש, למומחים הנמנים על הרשות וזרועותיה, ואין לומר שעובדה זאת פוסלת אותם או מטילה דופי במהימנות חוות הדעת שלהם. המשיבה טוענת גם נגד האמור בחוזה שאם החוכר אינו מסכים לסכום דמי הסכמה הוא,רשאי לערוד בפני מי שימונה לענין זה ע י מועצת מינהל מקרקעי ישראל. ההחלטה בדבר הערעור תהיה סופית. לדעת בא כוח המשיבה, לוקה הוראה זו באי סבירות גם בשל סופיותה של הקביעה וגם משום שמדובר במי שנתמנה מטעם הרשות. ואשר לענין האחרון, כבר ניתנה תשובה לעיל, ואשר לענין סופיות ההחלטה, יש לכך פנים לכאן ולכאן. אכן, ביקורת שיפוטית על הערכתו של השמאי יתרונותיה עמה על פני דרך הביקורת שנקבעה כאן, אך כך גם חסרונותיה, ובמאזן השיקולים הסותרים מטים שיקולים של תועלת מעשית אף הכף כנגד פסילתה של ההוראה. גם ההוראה כי ערך המרקעין בזמן אישור ההעברה נקבע לפי הערכה במקום לפי המחיר המוסכם, שעל פיו נקבע בדרך כלל מס שבח מקרקעין, אינה בלתי סבירה. (בפני השופטים: אלון, ברק, טירקל. החלטה השופט טירקל, עו ד גב ע. ראובנילמערערת, עו ד רוסטוביץ למשיבה ). ג. פםקי דין עקרוניים ו/או חשובים להלן מספר פסקי דין עקרוניים ו/או חשובים שניתנו בשנת הדו ח ע ל,בית המשפט העליון בישיבתו כבימ ש עליון לערעורים, או כבימ ש גבוה לצדק בתיקים בד& היו 68

71 המיגהל ו/או האפוטרופוס לנכסי נפקדים מעורבים כאחד מבעלי הדין. חשיבותם של פסקי דין אלההיא בכך, שבהם נקבעו הלכות או ניתנו החלטות העשויות להדריך ולהיות לעזר לעובדי המינהל להגיע להחלטה נכונה במקרה ויתקלו בשאלות דומות לאלו שבהן ניתנו פסקי הדין הנ ל. 1. ע א 766/79 בביהמ ש העליון _ מגני(מתי) מיכה ודוד נגד האפוט רופוס לנכסי נפקדים, מינהל מקרקעי ישראל ואחרים (פורסם בפד י. כרך ל ה( 4 ) עמ 490). המערערים תבעו בהסדר רקעות בעלות על חלקת מקרקעין בטענה שהם החזיקו במקרקעין.נגדו תביעתם במשך תקופה העולה על תופת ההתיישנות. לביהמ ש המחוזי נדחתה ומכאן הערעור. בית המשפט העליון בדחותו את הערעור, פסק: אם הותנה פועלו של דין מהותי בקיום עובדה פלונית, הרי מי שמבקש את עזרת ביהמ ש, יחייב לשכנע את ביהמ ש בקיום אותה עובדה, ואם לא הוכיח אותה, פוםקיב (המערערים לא הוכיחו כי הקרקע היתד. מסוג מולק ולכן החיל ביהמ ש על המקרה אח סעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי ח 1958 ). מי שתובע בעלות בגלל חזקת שנים, חייב לשכנע את פקיד ההסדר, שהוא מחזיק במקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם. במקרה דנן, מוטל היה על המערערים להוכיח, לא רק מה הרתה התקופה, שבה החזיקו בקרקע, אלא גם שלפי סוג הקרקע החזקתם נותנת להם זכות להירשם כבעלים. חייבת לפעול נגד המערערים העובדה, שלא הוכח סוג הרקע, ושאם הקרקע היא מסוג מירי, שזהו סוג המקרקעין של כמעט כל המקרקעין בישראל, הרי לא החזיקו המערערים במקרקעין במשך התקופה, העולה על תופת ההתיישגות. (פםה ד גיתן ביום ). 2. בג צ _ 141/81 ועד עקורי איקרית כפר רמה ואחרים נגד מדינת ישראל, רשות הפיתוח ואחרים(פורסם בפד י-כרך לו( 1 ) עמ 129). בית המשפט הגבוה לצדק, בדחותו את הבקשה, פסק: העותרים השהו את פנייתם לבג צ זמן רב מאז הוצאת התעודה ע י שר האוצר והצווים ע י המפקד הצבאי. אפילו נשאר פתח לבג צ לבדוק חוקיות תעודה שניתנה על פי סעיף 2 לחוק רכישת המקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי ג 1953, הרי פתח זה הוא צר למדי, ואין כל אפשרות לערוד בדיקה זו זמן כה רב לאחר מתן התעודה. אין טעם לבדוק עתה את השיקולים, שהנחו את המפקדים הצבאיים בעת שהוציאו את צווי הסגירה לפני 18 שנים ולפני 9 ש 1 ים. לאור המצב הקיים בגבול הצפון אין לומר, שהתנאים, שבעטיים הוצאו, צווי הסגידה, אינם קיימים עוד. (פםק הדין ניתן ביום ). 69

72 3. יע א - 156/80 עומר מוחמד עאצי נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בפד י כרך ליו( 1 ) עמ 251), קרקע שנרשמה בהליכי הסדר קרקעות ע ש האפוטרופוס לנכסי נפקדים. המערער לא הגיש תביעה במועד ועתה ביקש להאריך לו את המועד להגשת תביעה. משנדחתה בקשתו ע י ביהמ ש המחוזי, הגיש ערעור זה. - -ביהמ יש העליון, בדחותו את הערעור פסק: - הלכה-יפסוקה היא שהטוען מרמה חייב לפרט את העובדות, עליהן הוא סומך. שבבקשה בררך כלל, תנאי בל יעבור לקבלת הארכת מועד לתקופת רישום שבוצע בהסדר הוא תפורטנה העובדות, אשר אם תוכחנה יהא. בהן כדי לבסס עילה לתיקון הרישום הקיים, שהרי דרוש לכך טעם מיוחד במובן תקנה 488 לתקנות סדר הדין האזדהי, תשכ ג.1963 (פסה ד ניתן ביום ) 4. בג צ 666/81 חלימה מחמד סלימאן אלריאתי ואחרים נגד מינהל מקרקעי ישראל(פורסם בפד י, כרך ל ו( 1 ), עמ 389). נגד אבי העותרים קיים פס ד של ביהמ ש המחוזי לטובת מינהל מקרקעי ישראל לסילוק ידו משטחי קרקע מסויימים שלגביהם טען אבי העותרים בעלות על הקרקע. ערעורו של אבי העותרים על אותו פם ד עודגו תלוי ועומד בביהמ ש העליון. הבקשות שהוגשו לעיכוב ביצוע ההליכים בהוצאה לפועל גדחו ומכאן עתירתם לבג צ לאסור על המשיבים את פינויים. בית המשפט הגבוה לצדק, בדחותו את העתירה, פסק:. בג צ לא יושיט סיוע לעותר שעתירתו הוגשה בתחבולה לשם התחמקות מתוצאות פסק הדין המחייב את פינוי המקרקעין. (החלטה מיום ). 5. ע א 10/80 משה גולדפיין נגד מינהל מקרקעי ישראל(פורסם בפד י כרך ל ו( 3 ) עמ 388). חלקת אדמה מסוג מולק ביפו שקטע ממגד. מהווה מגרש עליו עומד מבגה בשטח 120 מ יר המושכר למערער. החלקה עברה הסדר קרקעות בשגת 1961 וגרשמה ע ש האפוטרו פוס לנכסי נפקדים. בשנת 1962 הועברה ע ש רשות הפיתוח. המערער טוען כי הוא זכאי שהמגרש הנ ל יירשם על שמו בהסתמכו על סעיף 906 למגילה בהיות ערך המבנה עולה על ערד הקרקע. תביעת המערער בביהמ ש המחוזי בת א גדחתה ומכאן הערעור לביהמ ש העליון. בית המשפט העליון, בדחותו את הערעור, פסק: י עיקרו של סעיף 906 למגילה, שהמדובר בו בקרקע שנלקחה שלא כדין והגוזל בנה עליה מבנה מתוך זכות משוערת מדומה על הקרקע. במקרה דנן לא מתקיים אף אחד מעיקרים אלה, ולכן אין למערער זכות שבדין לתבוע רישום הבעלות בקרקע על שמו. 70 (פסה ד ניתן ביום ).

73 6. ע א 738/79 בביהמ ש העליון יחיאל מאיר רוזנברג(ודדימון) נגד קרן קיימת לישראל ומניהל מקרקעי ישראל(טרם פורסם) ערעור על פסק דינו של ביהמ ש המחוזי בת א שלפיו נדחתה תביעתו ישל.המערער לקבוע כי דמי החכירה בתקופת החכירה הנוספת יחושבו על יסוד הערכת שווי הקרקע לפי החוזה 'הקיים, היינו לפי המגבלות שבסעיף 9 לחוזה הקיים. ביהמ ש העליון בדחותו את הערעור, פסק: סעיף 15 לחוזה החכירה הקיים דן בזכות העומדת לחוכר עם תום תקופת החכירה יבהתאם! לחוזה. אין המדובר בזכות להארכת תוקף של החוזה הקיים אלא בזכותילחידוש החכירה. אין ללמוד מנוסח הדברים אלא על זכות מוקנית להמשיך בחכירה ל 49 שנים נוספות. אין ללמוד מנוסחו של סעיף 15 כי הצדדים נתכוונו ליצירת רצף של קביעת ערך האדמה באופן שההערכה, בה דן סעיף 15, תהיה כבולה ע י הסייגים בקצב העלאת ההערכה כפי שנכלל בסעיף 9 לחוזה ההכירה המקורי מיום לו היו הצדדים מבקשים לקיים התייחסות כלשהי לדרכי ההערכה ולשלביה כפי שפורטו בסעיפים 8 ל 9 לא היה דבר פשוט יותר מן ההפנייה אל הסעיפים הללו.,(ניתן ביום ).!7. ע א 125/81 בביהמ ש העליון עדה אלמגור נגד קק ל ע י מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם), המערערת שהנה הוכרת לדורות, לפי חוזה חכירה משנת 1955 של חלקת אדמה שעליה בית מגורים, פנתה למינהל בשנת 1979 בבקשה לאשר לד תוספת בנייה בחלקה הנ ל ומשנדרשה לשלם דמי היתר, טענה כי אין למיגהל כל זכות לדרוש תשלום בעד מתן הסכמה כנ ל וכי הזכות היהידה שיש לקרן עקב מתן הסכמה לתוספת בנייה היא הערכת החלקה י מחדש וקביעת דמי חכירה שנתיים בהתאם להערכח זו. טענה זו נדחתה ע י המינהל, המערערת פנתה לביהמ ש המחוזי בת א ומשדחה בימ ש זה את בקשתה (תביעתה) הגישה ערעור לביהמ ש העליון. בית המשפט העליון, בדחותו אתי הערעור, פסק: בע א 585/68 (פד י כ ג( 1 ), 491) נפסק לגבי חוזה חכירה שבו נקבע שאין להעביר את החכירה בלי הסכמת המחכיר, שהמחכיר רשאי לדרוש תשלום יעבור מתן הסכמתו. אין ללמוד מהעובדה שבחוזה נקבעו הוראות מפורשות על תשלום דמי הסכמה במקרה של העברת החכירה ועל דרך קביעת דמי הסכמה אלה, שהקרן אינה זכאית לקבל תשלום בעד הסכמתה בגין הענינים האחרים הנזכרים בחוזה, שלשמם נחוצה הסכמה שלה. אין זה מתקבל על הדעת שהקרן לא תוכל לדרוש תשלום כספי, למשל בעד הסכמתה לשיגוי מטרת החכירה ממגורים למטרה עסקית, או בעד הסכמתה לפי סעיף (1) 10 של החוזה, שהחוכר יחפור באר מים על החלקה. לפי סעיף 8 של חוזה החכירה הבנין שאותו היתד צריכה להקים המערערת היה בן שלושה חדרים ודמי החכירה נקבעו בהתאם לכך. ניצול החלקה לתוספת בנייה של כ 170 מיידי מגדיל במידה משמעותית את טובת ההנאה הכלכלית שמפיקה החוכרת בעצם החכרת החלקה ואין כל סיבה שטובת הנאה זו תשאר כולה בידי החוכר והקרן לא תוכל בעד 71,

74 הסכמתה החוזה. לקבל כל תשלום. פירוש כזה של הוראות החוזה איננו מוצדק על פי לשונו של אין לקבל את הטענה. שמהוראות סעיף (1) 9 (ו) של החחה בדבר הערכה מחדש של דמי החכירה עקב בנייה נוספת, יש להסיק שאין הקרן רשאית לדרוש דמי הסכמה, הגדלת דמי החכירה עקב בנייה נוספת איננה תמורה בעד מתן ההסכמה לתוספת בנייה, אלא היא תוצאה של הקמת בנין נוסף או הגדלת הבנין הקיים אחרי שיתנה ההסכמה. אין כל אי םבירות בכך שהקרן מקבלת תשלום בעד הסכמתה לבנייה נוספת אשר מגדילה את התועלת החומרית שיש לחוכר מזכות החכירה, ושלאחר מכן, כתוצאה מהבנייה הנוספת, משתמשת הקרן בזכותה להגדיל את דמי החכירה בדרך שנקבעה בחוזה. (ניתן ביום ). 8, בג צ 712/82 דעואל נגד שר האוצר(לא פורסם) במפורש ניתן ביום העובדות היו, שפורסמה הודעה על הפקעת מקרקעין, כאשר בהודעה לא צויינו הגושים והחלקות שהופקעו אלא רק נאמר שזה בצפת. היתה הפניה אל תשריט מםויים, שבו מסומנים המקרקעין שהופקעו וצויין היכן אפשר לעיין בתשריט הנ ל. חובה העותר, שהיה בעל רשום של 2 חלקות שבתשריט תקף את ההפקעה וטען, שהיתר, לפרסם בדיוק את הגושים והחלקות שהופקעו ולא להטריח את אלפי תושבי צפית, שיש להם ענין במקרקעין, ללכת ולבדוק את התשריט. טענה זו גדחתה ע י בימ ש _שקבע, שלמרות שעדיף היה לתת פירוט רב יותר בהודעת הפרסום, הרי פגם זה בהודעה אינו מביא לביטול ההפקעה. כמו כן נקבע בפסה ד, שהעותר הגיש את העתירה לביטול ההפקעה כעבור שנתיים מיום שנודע לו עליה ובכך יש משום השהייה ע י העותר, ויש בכך נימוק מספיק לדהיית העתירה בג צ 307/82 לוביאניקר ואחרי!ם נגד שר האוצר והמינהל (לא פורסם) העותרים היו הבעלים של 70 דונם בצפון ירושלים, שהופקעו במסגרת הפקעה בת 4400 דונם. העותרים תקפו את חוקיות ההפקעה, שהיתה לטענתם שלא בתום לב ודרשו שיתנו להם לבנות על אדמתם במסגרת הבנייה המתוכננת בשטח. נפסק, שהפקעת מקרקעין צריכה להיות עקב מסקנה המתגבשת בדעתו של מי שהוסמך לכך על פי החוק (היינו שר האוצר), לפיה קיים צורך ציבורי המצדיק את הפעלת סמכותו לקחת את הבעלות במקרקעין מידי מי שהיה בעליו כחוק. על שר האוצר לשוות לנגד עיניו את מהותו של הצורך הציבורי ואת זיקתו של הצורך הציבורי למקרקעין הרלבנטיים מצד אחד, ואת השאלה האם יש הצדקה בהפקעת המקרקעין הנ ל כדי לממש את הצורך הציבורי מצד שני. כדי למנוע שימוש שרירותי בסמכויות הרחבות שהוקנו על פי החוק בענין הפקעת מקרקעין לשר האוצר, יש צורך לפרט את המטרה שלשמה סבור שר האוצר כי יש להפקיע את המקרקעין. ביהמ ש העיר, שרצוי להנהיג חובה לשמוע את הצד הגפגע לפני שניתנת החלטד הפוגעת בזכות הקנין שלו. זהו צורך חיוגי והוגן. ברם, מאחר שחובת השמיעה אינה קבועה כיום בחוק, חדי כל עוד לא יתוקן החוק אין היא קיימת.

75 בית המשפט לא יתערב בשיקולו של שר האוצר אם המטרד. נראית לכאורה כראויה לכך שיופקעו המקרקעין לצורך הגשמתה. במקרה זה, האינטרס הציבורי דרש הפקעת. שטח גדול לצורך בגיית 12,000 יחידות דיור, כשחלקם של העותרים בכל השטח שהופקע הוא מזערי. אי אפשר להפלות את העותרים לטובה כגגד שאר בעלי המקרקעין שבשטח. ההפקעה. אי לכך העתירה נדחתה. 10. בג צ 538/86 מרעי ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון ובלניה השומרון(לא פורסם) ניתן ביום העובדות היו שהוגשה תוכנית על ידי מיגהל מקרקעי ישראל לגבי תכנון ופיתוח שטח שבתחום הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון כשהשטח הוא דונם שבתוכו שטח של 10,780 מ ר השייך לעותרים. על פי התוכגית שהגיש המינהל מיועדות החלקות של העותרים להיות דרך צבורית, והעותרים ראו את עצמם נפגעים בשל כך. שחלק טענתם היתד. שהמינהל הטעה את הועדות לתכנון בכך שלא הפנה את תשומת לבן מהקרקע שבתחום התוכנית שהגיש המינהל היא בבעלות פרטית, וכן שהעותרים; לא ידעו על קיומה של התוכנית ולכן לא הגישו את התנגדותם לתכנית בזמן. עתירתם נדחתה נפסק שלא הוכח שהמינהל הטעה את ועדות התכנון ע י כד שתכנן את השטח כך שהדרכים הציבוריות יהיו על חלקות לא שלו. כשמסתכלים על התוכנית. בראיה כוללת רואים שזה לא כך. עיא. 118/83 הלל עמר ואח נגד כוינהל מלןרקעי ישראל (ערעור וערעור נגדי הערעור הנגדי נדחה והערעור נתקבל בחלקו).?1 המערערים מכרו זכויות חכירה בנכסים וביקשו הצהרה כי אינם חייבים בתשלום דמי ההסכמה למשיב. ביהמ ש המחוזי דחה את בקשתם, ומאידך קיבל את עמדתם בעניו דרך חישובם של המי ההסכמה ביהמ ש קבע כי דמי ההסכמה יחושבו' לפי ההפרש בין שווי הקרקע בעת מכירתה לבין שווי הקרקע ביום הרכישה כאשר שווי הקרקע ביום הרכישה משוערך ליום המכירה. בערעור התעוררו שלוש שאלות: האם לאור נוסח ההסכמים שנכרתו בין בעלי הדין קמה למינהל הזכות לדרוש דמי הסכמה במקרה של חילופין בחכירה; אם התשובה היא שאין המינהל יכול לדרוש דמי הסכמה האם מנועים.המערערים בכל מקרה מלהתכחש לחובתם לשלם דמי הסכמה; אם חלים דמי הסכמה; האם היה מקום לשערוך ערך הקרקע ליום ההעברה לצורך אישור דמי ההסכמה. ב. לעניין זכותו של המינהל לבקש דמי הסכמה, יש להתייחם להסכמים שנחתמו בין המינהל לבין החוכרים הראשונים, שכן בחוזים האחרים באו הרוכשים במקום החוכרים הראשונים כשקיבלו עליהם את כל חובותיהם חכויותיהם של החוכרים הראשונים. בבדיקת החתים הרלבנטיים המתייחסים למספר חלקות נשוא הערעור עולה כי באשר לחלקת אחת מנוסח החוזה כך שהמינהל אינו יכול להתנות את הסכמתו להעברה בתשלום דמי הסכמה ובחלקות האחרות יכול זעא להתנות זאת. ג. אין המערערים מנועים מלהעלות טענה שאינם חייבים לשלם דמי הסכמה לגבי איתה חלקה אשר בחוזה הראשוני לא הורשה המינהל להתנות הסכמתו בתשלום דמי הסכמה.. טענת המניעות של המינהל מעוגנת בכך שבחוזה שנכרת בין המערערים לבין קודמיהם 73

76 צויין כי דמי ההסכמה יחולו על הצד המעביד. ברם, אין בכך כדי ליצור..מניעות. השאלה הראשונה.היא אם דברים הנאמרים בחוזה שנכרת בין שניים יכולים ליצור מניעות ביחסים בין אחד משניים אלה לבין צד שלישי וכן באלו נסיבות יכולה לקום טענה מניעות המועלית על ידי הצד השלישי. המענה לשאלה הראשונה הוא חיובי, היינו יכול ויווצחו נסיבות בהן יונח הבסיס להעלאת טענה של מניעות ע י הצד השלישי כלפי אחד משני הצדדים הראשונים.בשל דברים שהוחלפו בין הצדדים הראשונים. ברם, זאת כאשד הצד השלישי נמל על יסוד הדברים שנאמרו רבעייננו לא פעל כלל המינהל על יסוד מה שנאמר בחוזה בין המערערים לבין קודמיהם, שכן ההוזה של המינהל עם החוכר הראשון קדם לחתה זה ולמה שנאמר בו. ד לעניין שיעור דמי ההסכמה, צדק ביהמ ש המחוזי כי לא ניתן היה להתעלם מן השינויים בערך הכסף. הערכת סכום דמי ההסכמה לפי השוואת ערך המקרקעין מיום תחילת החכירה לסיומה מבלי להביא בחשבון את השינויים שחלו בערך הכסף, היא בגדר התעלמות מנתוני אמת ובגדר קיום החוזה שלא בתום לב כנדרש בחוק החוזים, כי יש בכך ניצול הידידה הריאלית בערך המטבע כדי להיתפס לנתונים מספריים פורמליים שמשמעותם השתנתה ) בפני השופטים: הנשיא שמגר, ד: לויו, גולדברג. החלטה הנשיא שמגר. ער ד יובל גרי;.( * למערערים, עו ד גב עשירה ראובני למשיב. מפעולות המכון החוג למדיניות קרקעית קיים בשנת תשמ ו /6 פגישות שבהן דנו בנושאים הבאים: אדמות הנגב בראי החוק. כיוונים חדשים לעדיפויות פיתוח קרקע בישראל. מיחזור הקרקע ומתן פיצויים. קרקע ובטחון.באספקלריה של המדיניות הקרקעית בישראל (קונפליקטים של שימושי קרקע בין!המערכת הצבאית והאזרחית, המחיר המרחבי של הבטחון). זאת היתה השנה ה 14 של קיום החוג תוך שנה זו פורסמו החוברות הבאות של החוג: 9 מס 23 רישום שיכונים ציבוריים. מסי 24 אדמות הנגב בראי החוק. הופיעוז ח!חםהת 25 של!החוג הופיעה חוברת 25 של החוג למדיניות קרקעית בנושא: כיוונים חדשים לעדיפויות פיתוח קרקע בישראל 74

77 גווני וחל אלתרמן הסמינר למדיניות קרקעית בשנת הלימודים הנוכחית, היתד. זו הפעם השלישית שהופעל על יד מקצוע חדשני, במתכונת יוצאת דופן. לידתו של הנסיון היתד. כתוצאה של שידוך מיהיד במינו בין מוסד אקדמי לבין מכון שייעודו מ עקב אחרי מדיניות ציבורית. זהותם של שגי בעלי השמחה לבטח לא נסתרה מ עיני הקוראים: המוסד האקדמי הוא ה טכניון. המסלול לתכנון ערים ואזירים שייעודו הכשרת מתכנני ערים ומומחים למדיניות עיר לתואר שני: ואילו מכוון המדיניות, הוא לא אחר מאשר המכין ל חקר שימהשי קרקע. שיתוף הפעולה התמקד סביב מקצוע חדש ש&ותח על ידי: סמינר במדיניות קרקעית. הסמינר הןא מקצוע בחירה מת קדם לסטודנטים לתואר שני בתכנון ערים ואזורים. הסמינר משך גם מסהר סטודנ טים ממחלקות אחרות בטכניון מטרת ה סמינר היא כפולה: להביא בפנ* הסטודנ טים את הסוגיות המרכזיות של מדיניות קרקע הנמצאות כיום על סדר היום ה לאומי : ולהקנות למתכננים לעתיד הכרות עם הכלים השונים של מדיניות קרקעית כללית ועם המגבלות הכרוכות במדיניות הקיימת. דגש מיוחד מושם בסמיני על לימוד הקשר בין המדיניות הציבורית ל בין תהליך ייזום הפיתוח הפרטי. עצם לימוד נושא המדיניות הקרקעית המקובל של מקצועות מקובלים בהכשרת פיים) מהווה תוספת חדשה ל רפרטואד המקובל עשל מקצועות מקובלים בהכשרת מתכננים בישראל ובארצות אחרות. בניסף לכך היתד. מתכונת הסמינר חדשנית אף היא. במקום להסתמך על הרצאות ודיונים עם המורה האחראי, המקובל, הסתמך ה סמינר במידה רבה על מרצים אירהים, העוסקים בקבלת החלטות או המימחים בנושא מסויים. בחלקו הראשון של ה סמינר, כאשר הוא עסק בסוגיות שעל סדר היום הלאומי, הוא שימש למעש במה לליבון וניתוח של מדיניות חילופית, בדרך מעמיקה ומועילה. עזרת המכון לחקר שימושי קרקע שיתוף הפעולה עם המכון לחקר שי מושי קרקע התבטא בכמה אופנים: רא שית, המכון!סייע לסטודנטים באיתיר הו מר עזר לקרי? 1 ה או למחקר; שנית, מנהל המכון זותנהלת המכון סייעו בעצמם, בעת הצורך, בדבר מרצים אורחים: ושלישית, ואולי החשוב מכל, המכון הואיל להעניק פרס בערך כספי סמלי, אך בעל משמעות רבה, לעבודות הסמינריוניות המצטיינות. בחירת העבודות נעשית על ידי הנהלת המכון בשיתוף פעולה אתי. הענקת הפרס נעשית בפורום המתאים ביותר החוג למדיניות קרקעית. העבודות הראויות מת פרסות בכתב העת קרקע. מה הפיקו הסטודנטים משיתוף הפעולה 7 הקשר עם גוף כמו המכון לחקר שימושי קרקע ועם החוג למדיניות קרקעית, שב חסות הקק ל והמכון, מקנה לסטודנטים תחושה של עיסוק בנושא משמעותי, ה מענין את מקבלי החלטות. השיפוט של העבודות הסמינריוניות מעניקה לסטודנ טים הרגשה של רלבנטיות, של עיסוק בנושאים בעלי השלכות מעשיות, כיאה ל מתבנני ערים שבדרך. 5 ד

78 ומה הפיק המקצועי אינדיקטור טוב, להערכתי, להצלחת הסמינר הוא הצלהתו להביא בפניו את השורה הראשונה של מקבלי החלטות ומומתים במדיניית קי קעית בישראל; דאינדיקטור משמעוית עוד יותר נכונותם לשוב גם כעבור שנה או שנתיים.רמת ההרצאות היתד. גבוהה ביותר, והסטודנטים השכילו, בדרך כלל, למצות את ההזדמנות הנדירה שניתנה ל וט וללבן נושאים לעומקם. רשימת בעלי התפקידים שנאותו להק דיש מזמנם ארוכה למדי: מנכ ד הקה ל: היועץ המשפטי הראשי של מינהל מקרקעי ישראל; ראש מחלקת כלכלה ומחקר של איגוד הקבלנים; מזכיר הוועדה לשמירת קרקע חקלאית; חאש מועצת ויי ר -יעדה מקומית מרחבית לתכנון ובניה בסקטור הערבי; אחד מבכירי השמאים בישראל; ראש מחלקת תכנון עיר בעירי!! חיפה; ופרופסור מומחה מקנדה ראש מכון מחקר למדיניות קרקע, הקשור באופן ה דוק במדיניות.הקרקעית של האו ם תודתי למכון לחקר שימושי קרקע ול הנהלת הקק ל על נכונותם לשיתוף פעו לה. בעבורי היה זה נסיון מפרה ומעניו. המוכיח ש מגדל השן יכול, ואף מעונין, ב גשר עם עולם ההחלטות שבפועל. ספר חדש גיאוגרפיה ופוליטיקה כישראל, מאת פרופ אלישע אפרת, מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב. המו ל: הוצאת אחיאםף, 239 עמי. ספר ראשון מסוגו, המנתח את התופ עות הפוליטיות שאירעו ב שטחים המוח זקים בעשור השנים האחרון, מנקודת מבט גיאוגרפית ומרחביה. הוא בא לפ תוח תחום חדש בגיאוגרפיה של ישראל, המשלב מדיניות עם מרחב. 16

79 דן דר,!, אדריכל הקונגרס הבינלאומי ומדיניות קרקע הקוגגרס למדיניות קרקע הוא מעין אירוע שהפך למסורת. כל שלוש שנים מתכנסים חוקרים, מעצבי מדיניות ומבצ עים יחדיו כדי לדון בבעיות הנובעית מ עובדת היות!משאב הקרקע מוגבל בכמו עובדת היות משאב!הקרקע מוגבל בכמותו, מצומצם, ויקר. קונגרס זה שונה מקודמיו בשלושה תחומים: אל היוזמים המקוריים The Lincoln Institute for Land ;Policy = LILP The International Center for Land Policy Studies = ICLPS The Urban Land institute = הצטרף גוף שלישי VLi-n זו היתה הפעם הראשונה שהמארגנים העזו לצאת מתחומי קמברידג מםא צ וםטס ולערוך אירוע זה במקום אחר בעולם. והאחרון: גושא הקונגרס הפעם לא עסק מסביב לבעיות אלא בהגשמת תכניה לא גיתוח של כשלוגות, אלא הפקת לקחים מהצלחות. כמובן שהנושא דרש הגדרה מהי הצ לחה כשמדובר בתכנית פיחוח: האם הקריטריון הוא כלכלי, או שמא חברתי; האם הצלחה נמדדת בשביעות רצון של סקטוי אחד או שמא של החברה כילד.; או אולי המדד הוא הפרט ולא החברה. כדי שלקונגרס יהיה מכנה משותף.אחד והקריטריונים ברורים ואחידים פירםם פךןפ Nathaniel Liechfield מאמר ב ICLPS Newsletter המאמר מספר נשלח ל משתתפים בקונגרס בישיבת המליאה הראשונה, Louis Menezes, Bill Doebele, Nathaniel liechfield הציגו בפני 310 משתתפי הקונגרס את נושא הקונגרס. מעניין, כי למרות ירידת הדולר וה פחד מהטדוריזם מספר המשתת פים האמריקאים לא פחת מאלו שבקונ גרםים הקודמים. גם המקומות שמהם באו המשתתפים היה בעקרון דומה: שליש מאירופה שליש מצפון אמריקה ושליש משאר העולם (ביגיהם כעשרה ישראלים). ;דיונים בקבוצות עבודה מספרם הרב של המשתתפים האמר י קאים בשלושת הקוגגרסים עד כה, מה ווה הפתעה שכן בכינוסים של ארגו ה אחרים, כדוגמת גים בינלאומיים ^י 1^ האמריקאים א ו ה - ^י 1 1& יצירת עד כדי בהיעדרם בולטים אינם התכנוניים שהנושאים הרושם ה אותם. אחת מהצלחות מעניינים 8 י 1^)1 היא בהפרכת חששות אלו. ובהוכחה, כי בארגון נכון ובגישה ההולמת אף את צרכיהם של האמ ריקאים ניתן לצפות להשתתפות רבה, עירנית ומוסיפה ע:ץ מבחינת ה תכנים של מומחים אמריקאים רבים מ תחומי האקדמיה, המימשל והיזמה ה פרטית. לפנ הצגת נושא הקונגרס ביום ה ראשון לכנס, ברכו נציגי היזמים את המשתתפים. פנל ובו נציגים מצפון ו דרור! אמריקה,!אירופה, אסיה, אפריקה ואוסטרליה הציגו את נושא הקונגרס, כפי שהוא בא לידי ביטוי ביבשות מו צאם. כרגיל, החלוקה בין היבשות ה מפוותחות למתםתחות בא לידי ביטוי אף בנושא זה. אך עיקר הצלחת ארגונו של הקונ גרס השלישי היה בהיענות לבקשת ה משתתפים בכנסים הקודמים, ובמקום ישיבת מליאה, הדיונים נערכו כמעט אך ורק בקבוצות עבח ה. לאחר הצהריים ביום הראשון ולפני הצהריים ביום השני לקונגרס נערכו שתי ישיבות מקבי לות של ארבע קבוצות עבודה על ה 77

80 נושאים הבאים: שימור היסטורי; שימור הטבע: פיתוח תעשייתי; פיתוח נמלים; שימור משאבים אקולוגיים נדירים; שי מור אופי קהילתי; תיירות כפיתוח כל כלי; פיתוח מסחרי. במסגרת זו הוצגו 28 חקרי אירוע מ בג ארצות. פרופ רחל אלתרמן, מהטכ ניון, תיארה את מערכת שימור הקרקע החקלאית בישראל, ודיוויד לואיס, מבע לי ישרוטל, כתב על פיתוח התיירות באילת. בניגוד לכנסים אירופאיים, ארורות הצהרים, היו חלק.מתוכן הקונגרס.,בנוסף לאוכל, הוגש אף מזון רוחני. בארוחת הצהריים דיברו ביל קולדוול, נשיא,nu n יעל פרויקטים המשיתפים ליוזמה הפרטית ולציבור גם יחד. פרנק ליפילד על הנסיון הבריטי, וגרגויי אינגרם, מהבנק העולמי, על המחקרי בנושא פיתוח קרקעות בעולם. ביום השלישי הגישו 33 מש תתפים מ 11 ארצות את תרומתם בתשובה ל-,Call-for-Papers שהוכרז עם ההודעה על קיום הקונגרס. במסגרת קבוצות עבודה אלו, על 12 נושאים שונים, השתתפו אף הקבלן דן מנחמי- והשמאי זאב כהן, שתיארו איך נערכות עסקות קרקע בתקופה של אינ לציד. עסקות הקומבינציה; דליה ליציפ לד תיארה את פרוייקט שיקום השכונות, כסי שמומש באשקלון, וחיים קוברסקי, עדיין מנכ ל משרד הפנים, זזציג את מערכת השמירה על הסב בה בישראל. במשך השנים גוצרה כבר מסורת ש לאחר יומיים מלאי תוכן יש צורך ב הקלה מסויימת. לכן היום השלישי ל קונגרס היה מוקדש לסיורים מקצועיים. בין המשתתפים היתה בחירה בץ שלושה סיורים; הראשון: לפרוייקטים במרכז לונדו י ובמיוחד ללמוד את פרויקט ה ענק ההולך וקם באי הכלבים, שהיה חלק מנמל לונדון. בפרויקט, זה כבכל הפרוייקטים השייכים לתפנית ה Enterprize Zone הקלו על המשקיעים בכך;שהסירו את כל ההגבלות הממסדיות על הבניה והעניקו הנחות ממסים לשנים רבות; הסיור השני נערך לאחרונה שב ערים האנגליות החדשור. למילטון קיעם, שיש בה הרבה מה ללמוד הסיור השלישי היה סיור רגלי!בלונדון, ללמוד את דרכי הפעולה של חברת גרובסנור, שהינה הברה בעלת קרקע הפרטית הג דולה ביותר לא רק בלונדון אלא באג גליה יכולה!היום.!הרביעי היה מוקדש לנושאי מדיניות.: מדיניות!מגורים ; מדינ יות הסביבה; מדיניות קרקע כחלק מ מדיניות כלכלית; מדיניות שיקום עי רונית;. מדיניות תחבורה: מדיניות שי- 'מושי קרקע במדינות המתפתחות. מדיניות פיתוח!במסגרת זו הוצגו 44 חקרי אירוע מ סב,ארצות. רחל אלתרמן, מהטכניון, תארה את הנםיון הישראלי בהפקעות קרקע לצרכי ציבור, ובמיוחד את ההפ קעות ללא תמורה. זוהי:ההזדמנות לציין, כי כל מי שרצה להציג בקונגרס נושא כל שהוא המתאים למסגרת, ופנה אל כותב שורות אלו, נענה גם אם פנייתו הגיעו באיחור!מה ביום האחרון משתתף אהד מכל ארץ שהיתד. מיוצגת!בקונגרס,,הביע את מחשבותיו על הקונגרס, כולל המגרעות, ומה ששמע שיש בו להוסיף לנםיון ארצו -וכן הצעות, לגבי,הקונגרס הבינלאומי הרביעי. פרנק שנידמן, שכה, הצליח כיו שב ראש הקונגרס הזה ומארגנו, הודיע כי הקונגרס יתקיים ב 989 נ ביפן הפריט האחרון בתוכנית הקונגרס היתד! הרצאה לזכרו של חיים דרין דר בקין, אבי, המוכר לרבים מהיותו בין מקימי הבמה הזו. ארלו וולדי, המנכ ל היוצא של מכון לינקולן למדיניות קר קע, דיבר על שני אנשים ושני רעיונות. מאמרו יפורסם בגליון,הבא של קרקע. על החלק התברותי שבקונגרם לא נא מר ולו דבר, אך יתכן והרגשת המשתת פים כי הכנס עבר מהר מדי מעידה על הצלחת הקונגרס הבינלאומי השלי שי למדיניות קרקע. 78'

81 REFERENCES I. Darin-Drabkin, Halm, et al, Patterns cf Land Use and land Tenure In Israel. Tel Aviv : Ministry of Housing, Land Use Research Institute, 1972 p. 6 ; and Taur, Zeev, The JNF's Heritage and the Formation of the Public Land System In Israel",!,and (July 1982), p Zarhi, Shaul and Poznanski, A., Land Problem and Policies in Israel iu the Years Tel Aviv: Ministry of Housing, 1964, p Darin-Drabkin,Halm, et al, op cit, p United. Nations, Report of Habitat, Section D Lichfield, Nathaniel, "Land Nationalisation for Human Settlement'. Land (July 1983). 6. Land Policy Discussion Group : 1976 (5/1) ; 1977 (5/2-3, 5.4) 1981 (13) ; and others. Jerusalem: Land Use Research Institute. 7. Darin-Drabkin, Hjaim, ct al, op cit, 1972, p. '. 8. Ibid, p Darin-Drabkin, Halm, Aspects of Land Policy and the Evolution of Xand Prices In Israel. Report for Economic Commission for Europe Housing 10. Israel Land Administration Lave, (5720! 19 8). Committee. Tel Aviv: Ministry of Housing, Department of Socio-EcOnomlc Research, 1864, p. 46. II. Israel Lands Authority, Presenting : Israel Lands Authority. Jerusalem, 1978, p Lichfield, Nathaniel and: Darin-Drabkin, Haini, Land Policy in Planning. Oxford: Pergamon, Ch Alterman. Rachelle, "Land Betterment, i'ax and Public Goal.?". Economic Quarterly, 95 (1977), p (Hebrew). 14. Darin, Dan, "Tlio Evaluation of the Urban Land Lease System in Israel". Habitat, Kummerling, Baruch, Zionism and Territory : The Soclo-Terrltoraial Dimensions of Zionist Policies. Berkeley: Institute of International Studies, University of California,

82 Conclusion We now see some of the reasons for the paradox mentioned at the outset. The striving and yearning for public land ownership is the hallmark of most countries of the world attempting to tackle their land problems. To those with conviction of the need to acquire land for the public the struggle is an imperative. But with success it tends to be forgotten that the achievement is but a means to transforming society and not its end. The next stage of the struggle begins. And so U is with the Israeli land. The achievement of the large scale public ownership was not recognised as the treshhold of the next struggle: how to make best use of the publicly owned resource. Then comes the failure to recognise the logical consequences of the distribution of the pre-state-land purchases, in both geography and sectoral ownerships. Both were motivated by Zionism. But with the achievement of the State the facts of the private land ownership, and the struggles to advance the economic development of the country, led to the detachment of the private sector from the Zionist ideology and dream. The result for land policy is unfortunate. That sector which has the policy and administrative authorily. the Israeli lands, suffers from the well recognised inability to use the resource for the best interests of the development of the State. Tnose critically located privately owned lands in effect have no public oriented land policy outside the Planning and Building Law. And the absence of such land policy is not compensated for by actions of the Land Authodity on its own land aimed at tackling the problems of Mie private land. None of these facts or factors are novel to the Israeli scene and discussion. But nonetheless they are not sufficiently recognised to lead to the next step: formulation of a comprehensive land policy for the lands of Israel and not just the Israeli lands. 8ff

83 Absence of land polloy for private land and public not Israeli land The Israel Lands council and Administration are strictly confined to the Israeli lands; they do not formulate land policy for those critical parts of the urban areas which are privately owned, nor for the land ownership 01 municipalities, ete, which land Accordingly there is a vacuumare 'public' but not 'Israeli' m respect of explicit land policy for these lands when compared with that formulated by the Israeli Lands council for the Israeli land. To be sure there is the Planning and Building Law of 1965, as amended, but this in the main concentrates on land use policy and not land policy. The contrast is that the latter in the main provides the implementation tools for the former. 41 ) But the absence of explicit land policy still leaves the possibility of a land policy for the private land which is implicit,, that is implied by the way in which the various and policy instruments are exercised: control over the urbanisation of agricultural land, land betterment tax, property law on capital trains, etc. However, on this there would appear to be no authority or vehicle for policy guidance. This has been well brought out in the analysis of one specific instrument. 45 ) And because the absence of policy in relation to private land there is a dichotomy between the treatment of the Israeli land and the vest. There is not even the attempt to use the decided policy and nstrument capabilities in relation to public land to influence the inflation in price levels in the private land. 46 ) And there cannot be said o exist any ideology in the private sector which would imp'y a Zionist ethic in the management of snch land, as there certainly is in the public sector. 17 ) Lack of comprehensive land policy There arc this gaps in the potential in camprehensiveness: while the ILAl dominates the scene in size and landownersip, it does not administer all land policy for Israeli lands; and there is nocentral land policy for private lands nor for public non-israeli land. In brief, there is no overall land policy for Israel. 81

84 urban areas some 53% was publicly owned and the remainder privately. And the private ownership tends to be towards the centres of the towns with the public land on the outskirts. 10 ) Since the major land problems arise in the urban sreas. this distribution means that the critical land policy problems in the generality of the Israeli towns and cities are in the hands of the private land market; and, it has been suggested, it is the prices of the private land towards the centres of the towns that nave tended to determine the prices elsewhere.") In brief, the source of critical Israeli land problems are to be found in the privately owned urban land rather than in the huge percentage of publicly owned land in the. State as a wliole. Who formulates Israeli land policy? For the public land the situation is clear. As indicated above, :n the early years of the State, what v. as later to become known as "Israeli lands" were administered by the four independent government/quasi-government bodies: the Jewish National Fund; the State Custodian of Absented Property, the Development Authority and the State Property Division of the Ministry if Finance. Co-ordination was provided with the setting up of the Israel Lands Administration and the Israel Lands Council, which had the task of determining land policy which the Administra, <ion would operate. 12 ) Thus there would seem to be the possibility of centralised policy for all Israeli Lands. But the scope of such policy is circumscribed by the limi- (ation in powers of the Land, Authority. This do not extend to expropriation of land, which is with the local authorities and the Ministry of Finance; nor to land registration, lar.d taxation and Custodian responsibilities for absentee landowners, which csts ' with the Ministry of Justice; nor the registration of public housing whiqh is left to the Ministry of Housing. 1 ' 1 Another possible impediment to effective comprehensive land policy is *he fact that it is the Minister of Agriculture who is in charge ci the Authority despite the fact that the Israeli population nd its land problems are primarily urban. Given that Ministries in Israel do not find it easy to form co-ordinated policies, there must be doubt whether land policy receives adequate overall attention. 82

85 -with the P rapid development of the country with the proportionately huge immigration of Jews from overseas In a counlry whose urbanisation was colonial in 1948 (with only seaports towns apart f'om Jerusalem) the settlement jp'att.ern.by he seventies had passed from being "underdeveloped and developing' 1 ' in 1948 to being "fullydeveloped". 7 ) But despite this happy coincidence, of large scale public tandownership at a time of rapid development, there :s general pgreement that Israel has not used its opportunities for development as well as it might have done. To be sure there are achievements. Neither the development towns nor the rural development could have been initiated without the public land ownership, nor could mass housing have been built within settlements. But there are also failures: in the kind of development within the major towns, in the difficulty of securing land for urban renewal; and in the generally poor image of the Israel Lands Authority in managing this national resource. In brief, there is general agreement that the land resources of Israel have not been used as beneficially as they might have been for the development of the State in accordance with its goals, despite the exceptional opportunity of the large scale ownersip. Here lies the pparadox. Accordingly the land policies of the State and their administration leave room for considerable improvement. The failings of Israeli land policy are continuously explored in ongoing discussions. 8 ) It is not the intention here to enter.nto this discussion, but rather to pinpoint some of the fundamenal reasons for the existence of the paradox, These are now enumerated under foud headings. Distribution of public and private landownership It has been argued that the fundamental problem tor appro, priate Israel land policy lies in the historic patterns of Jewish land purchase prior o the State. 9 ) Whereas the Jewish National Fund concentrated its purchase on agricultural land and generally refrained from purchasing urban land, private purchasers concentrated on buying land in the town and nearby. How this distribution was affected by the subsequent vesting does not appear to be recorded. But the result is well known, in 1962 in the 83

86 >rof. NATHAWIEL LICHFIELD Land Policy in Israel and its Deficiency \ The Paradox ' When the State of Israel was founded in 1948 its boundaries included some 80.0 million duñams. Only about 80.0% was in Jewish ownership, of which some 5/1% vested in the Jewish National Fund, largerly in undeveloped and unpopulated areas as a base for rural developmet. the remanider being still privately owned, largely in and around towns. 1 ) With the founding of the State this area of Jewish ownership was supplemented by "State land", that of ;he British Mandate Government. This was augmented in 1950 when the Board of Custodians of Absentee Property took over the!and of the Arabs who had fled, passing in turn to the Israel Development Authority in It was this three categories" of land in "public ownership" which became the responsibility in 1960 of the Israel Land Authority, and designated as "Israeli land". This' in total amounted to some 18.2 million dunams, out of a total of 20.4 million within the boundaries of the State. 2 ) In addition local authorities and various local public organisations held land. 3 ) This together with the "Israeli land" is known as!-!"public.-larid". Thus by.' I960 the ILA had control as landowners of,some 92% of the entire territory, so achieving the large scale public land ownership which most countries can only dream of when considering how to solve their settlement planning and development problems, as brought out in the discussions of i 32 nations n Vancouver, ) Indeed', in terms of percentage of state ownersip,' the Israeli situation is exceeded' only by the 100% in the Soviet Unión, and perhaps Singapore, and exceeds the public ownersnip in Eastern Bloc countries, such as-poland arid Yugoslavia. 5 ) ' : This.exceptional public control over the lands iñ its' territories was very fortunate for the 'State, coinciding" as it did 84

87 C O N T E N T S Editor's Note On Land Policy in Israel and its Deficiency Assessment as a Land Policy Tool Compensation for Planning Damages On Leasehold Fees of Kibbutzim for Industrial and Recreational Areas Ways of Preparing Local and Regional Master Plans Table of Rights and Duties of Lessee of State Land for Housing Land Prices and Rent Fees Indexes, Costs and the Repre. sentative Rate of Exchange for the Dollar Registration of Settlements Land Prices for Industry in the Settlement Sector Land Prices for Industry in the Decelopment Area Jurisprudence on Land Issues On the Institute's Activities The Seminar on Land Policy World Congress on Land Polloy, London Prof. Nathaniel Lichfield 0 Uzy Kamar 9 Mirie Vitak, Archilecl, and Prof Rachel Alterman 17 Ze'ev Cohen and Adi Zvikai 32 Eliezer Bruzkus Dan Margaliot Rachel Alterman 77 Dan Darin "KARKA" Published by the Land-Use Research Institute, Jerusalem 91077,Hamelech George Str. 43, P.O.B. 7810, Tel Administration : Tel-Aviv , Shapira Str. 11, P.O.B , Tel Editor: A. Poznanski Editorial Board: Shimon Ben Shemesh, A. Poznanski

88 28 27 ( L A N D ) JOURNAL OF THE LAND-USE RESEARCH INSTITUTE JERUSALEM, ISRAEL OCTOBER 1986